Les trois immeubles qui se sont effondrés le 5 novembre, à Marseille (Bouches-du-Rhône) montrent qu’il est indispensable d’entretenir correctement les bâtiments. A Marseille, quarante mille logements, soit 13 % du parc, sont dans un état inquiétant. En France, l’Insee estimait en 2017 que 6,5 % des logements comportaient un défaut important, comme une façade dégradée avec des fissures nettes, une installation électrique dangereuse ou des infiltrations. Au bout de plusieurs années de négligence, cela peut même conduire à un arrêté de péril prononcé par le maire. Dans le cas d’un arrêté de péril ordinaire, le propriétaire peut être contraint de réaliser des travaux dans un délai fixé par la mairie. En cas de péril imminent, les occupants sont évacués. Des solutions existent pour éviter d’en arriver là.
Les professionnels de l’immobilier estiment qu’il faudrait investir environ 3 % de la valeur du logement en travaux chaque année pour qu’il soit correctement entretenu
En principe, les copropriétés devraient pouvoir puiser dans leur fonds travaux. Depuis le 1er janvier 2017, chacune doit consacrer un montant représentant au moins 5 % de son budget annuel pour alimenter ce fonds : 2 000 euros pour un budget annuel voté en assemblée générale de 40 000 euros. Seuls les immeubles de moins de cinq ans ou de moins de dix lots bénéficient de dérogations.
Or, selon l’observatoire mis en place par l’Association des responsables de copropriété (ARC), seulement 66 % des immeubles concernés par cette mesure sont effectivement dotés de ce fonds. Quand il existe, il s’élève en moyenne à 106 euros par appartement et par an, alors qu’il faudrait qu’il se monte à 700 euros environ, en moyenne, pour couvrir les coûts réels de l’entretien, qui représentent selon l’ARC 35 % du budget annuel des copropriétés. « Dans bien des immeubles, nous éprouvons déjà des difficultés à récupérer les charges courantes pour payer l’électricité, l’eau, le chauffage. Le fonds travaux passe hélas au second plan », regrette Christophe Tanay, président de l’Union des syndicats de l’immobilier (Unis), qui représente les syndics de copropriété.
« Arrêté de péril » ou non
Parfois le montant des travaux nécessaires dépasse largement les possibilités des copropriétaires d’un immeuble. C’est le cas pour cette copropriété de onze logements située dans le 8e arrondissement de Marseille. Dans cet immeuble pourtant très bien entretenu des fissures très importantes sont apparues dans les murs et les planchers suite à un mouvement de sol il y a deux ans. Résultat : des travaux de confortement doivent être réalisés, pour un montant de 50 000 euros par appartement.
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