Tribune. A la faveur des débats qui ont conduit à l’adoption définitive du projet de loi Elan (Evolution du logement et aménagement numérique) dans sa forme définitive, la représentation nationale a rouvert le dossier du quota de logements sociaux. La loi, promulguée le 27 novembre, assouplit un peu la mise en œuvre de l’obligation de 25 % de logements sociaux dans les communes, en intégrant dans ce quota un dispositif issu de la loi ALUR (pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) : le bail réel solidaire (BRS).
Il s’agit d’un bail emphytéotique, dissociant sur une longue durée le terrain du bâti qui y est construit. Le premier est acquis par un organisme foncier solidaire (OFS). Le bien immobilier, lui, fait l’objet d’une acquisition par le ménage sous forme de VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) et doit impérativement être occupé à titre de résidence principale.
Ce dispositif, réservé aux ménages à ressources plafonnées, permet d’abord d’abaisser considérablement le coût d’entrée dans la propriété : le foncier représente couramment 25 à 40 % du coût total de construction. Il est la principale cause d’augmentation des prix ces dernières années, écartant des ménages de l’accession à la propriété et en contraignant d’autres à un taux d’effort majoré.
Puissant catalyseur de l’accession sociale
Il faut ajouter que le BRS a été moralisé par le législateur : le niveau de prix à la revente du bien concerné est fixé dès la signature par l’OFS, pour garantir un prix de vente durablement modéré et empêcher la spéculation. Ce prix de revente ne peut ni dépasser le prix d’achat initial – indexé sur l’indice du coût de la construction (ICC) –, ni le plafond PSLA (prêt social location-accession) en vigueur lors de la revente.
les communes qui n’atteignent pas l’objectif légal de 25 % de logements sociaux sont condamnées à acquitter une amende, ou à construire des résidences pour étudiants
Les locataires sont certes privés de la plus-value, mais récupèrent leur capital au moment de la revente. Le bail réel solidaire est un puissant catalyseur de l’accession sociale et s’ajoute au PSLA, qui s’adresse à des ménages sous plafonds de ressources disposant d’un apport personnel limité pour entreprendre leur opération d’accession.
Le bail réel solidaire donne aussi aux communes un moyen de respecter leur quota de logements sociaux, car les logements construits et cédés grâce à ce type de bail sont pris en compte dans la mesure de l’offre locative sociale pendant dix ans. On sait que les communes qui n’atteignent pas l’objectif légal de 25 % de logements sociaux sont condamnées à acquitter une amende, ou à construire des résidences pour étudiants… dont elles n’ont pas nécessairement besoin.
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