Otázka: Bydlíme v městském bytě, od října 2012 platíme nájem, který nám určilo město jako vlastník. Letos nám byl zaslán nový Evidenční list se zvýšeným nájmem. A k tomu nám město ještě oznámilo, že předchozí vypočítaný nájem je nízký a požadují po nás nájem zpětně doplatit. Jsme povinni zvýšené nájemné akceptovat? A za jak dlouhé období musíme platit zpětně?
Je v tomto případě postup města správný? Má nárok na úhradu zvýšeného nájemného i zpětně?
Postup města jako vlastníka bytu a pronajímatele rozhodně správný není. Zvýšení nájemného v žádném případě nelze uplatnit zpětně. Zvýšit nájem, respektive navrhnout zvýšení nájemného, vlastník bytu může, ale i to se řídí příslušnými právními předpisy. Nový občanský zákoník stanoví naprosto jasná pravidla.
Petr Konečný
|
Jaká pravidla to jsou?
Pokud nejde o přetrvávající regulované nájemné, kde jsou podmínky pro zvýšení nájemného odlišné, pak postup jednání o zvýšení nájmu upravuje § 2249 Občanského zákoníku. Vycházíme-li z informací tazatelky, v tomto konkrétním případě byla nájemní smlouva sjednána s účinností od roku 2000 a od října 2012 došlo ke změně nájemného. Výše nájemného byla vlastníkem bytu, městem, stanovena, nájemné bylo nájemcem placeno, tedy akceptováno. Nájemné bylo určeno ujednáním mezi pronajímatelem a nájemcem, pro zvýšení nájemného se tedy použijí ustanovení nového občanského zákoníku.
Co to znamená v praxi?
Nová právní úprava umožňuje zvyšování nájemného soudem nebo obecně. V praxi to znamená, že pokud si smluvní strany způsob zvyšování samy předem nestanovily nebo zvyšování nájemného výslovně nevyloučily a ve smlouvě žádná takováto ujednání nejsou, pak je možné zvýšit nájem jen dohodou nebo na základě soudního rozhodnutí.
O kolik může vlastník bytu nájemné zvýšit?
Nájemné by mělo být určeno do výše v místě a čase obvyklé, a částka, o kterou by se měl nájem zvýšit, nesmí překročit 20 % sjednaného nájmu. Zvyšování nájemného lze provádět jen jednou ročně. Pokud jde o opakované zvýšení nájemného v průběhu posledních tří let, pak součet navrženého zvýšení spolu s tím, ke kterému došlo v posledních třech letech, také nesmí překročit 20 %. Samozřejmě pronajímatel musí zvýšení nájmu navrhnout písemně.
Pokud pronajímatel doručí oznámení o zvýšení nájemného, od kdy je nájemce povinen tuto vyšší částku platit?
Zvýšené nájemné bude nájemce platit počínaje třetím měsícem po dojití návrhu na zvýšení nájemného. Například došel-li návrh v lednu a nájemce s návrhem zvýšení souhlasil beze změn, bude platit zvýšené nájemné od dubna. Ale pouze tehdy, pokud se zvýšením souhlasí. Souhlas musí být písemný a pokud nájemce svůj písemný souhlas v zákonné lhůtě do dvou měsíců od dojití návrhu nevyjádří, zvýšení nemusí platit.
Jak to bude v případě, pokud nájemce na oznámení o zvýšení nájemného nereagoval?
Pokud nájemce písemně nesdělí pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu na zvýšení, že s ním souhlasí, může se pronajímatel obrátit ve lhůtě dalších tří měsíců na soud, aby určil výši nájemného v místě a čase obvyklé s účinky ke dni podání návrhu.
