KOMENTÁŘ: Mladí mohou bydlet i jinak než ve vlastním

Ceny nemovitostí stále rostou, dostupnost hypoték je po opatřeních České národní banky výrazně menší a sazby jsou vyšší než loni. Je ale opravdu situace ohledně bydlení pro mladé rodiny nebo i střední generaci tak negativní? Nad touto otázkou se v komentáři zamýšlí úvěrový analytik Roman Bečička.
ilustrační snímek

ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz

Růst cen nemovitostí sice zpomalil, ale nezastavil, takže pořízení bytu vyžaduje stále vyšší a vyšší náklady. Pozitivní informací alespoň je, že hypotéky začaly mírně zlevňovat – v dubnu snížilo své sazby osm ze 14 poskytovatelů těchto úvěrů. Pořídit si nemovitost s pomocí hypotéky se ale stejně nemusí všem podařit, zvlášť mladým lidem, kteří mají nižší příjmy.

Důvody jsou známé. Jedním z nich je doporučení ČNB na maximální LTV (výši úvěru vůči hodnotě zástavy). Zájemci tak mohou žádat o hypotéku v maximální výši 80 % hodnoty nemovitosti, na 90 % dosáhne jen velmi omezený počet klientů. To vyžaduje po žadatelích buď další nemovitost, kterou by ručili, nebo vlastní zdroje v nemalé výši.

Hypoteční kalkulačka

Další parametry, které musí banky na doporučení ČNB sledovat, jsou DTI (poměr celkového zadlužení proti celkovému ročnímu čistému příjmu) a DSTI (poměr mezi měsíční splátkou veškerých půjček včetně aktuálně žádaného úvěru proti celkovému čistému měsíčnímu příjmu). Záměrem ČNB je chránit spotřebitele před nenadálými negativními změnami na trhu hypoték. Z pohledu klientů nebo i některých institucí jde o omezení přístupu k hypotékám, protože klienti musí mít pro získání úvěru vyšší příjmy. Případný další růst úrokových sazeb dostupnost hypoték v takto nastavených podmínkách dozajista ještě více omezí.

Většině výše uvedených omezení se dá vyhnout, pokud zájemce o bydlení nebude trvat na tom, že získá byt do osobního vlastnictví, a to navíc ihned. Dostupnější alternativu nabízí družstevní bydlení, jehož popularita v poslední době stoupá.

Čtěte také

Ceny družstevních bytů jsou nižší než ceny bytů v osobním vlastnictví. Družstevním bytem, přesněji podílem v družstvu, není možné zajistit hypotéku, odpadá tedy kontrola LTV. V některých případech není nutné řešit ani DTI/DSTI nebo růst úrokových sazeb. A navíc, družstevní byt po čase můžete u některých družstev převést do osobního vlastnictví.

Podívejme se na nejčastější způsoby získání družstevního bytu. Pro úplnost dodejme, že nepočítáme s tím, že by zájemci o bydlení měli jinou nemovitost, kterou by mohli dát do zástavy na hypotéku.

1. Odkup celého družstevního podílu a následné převedení bytu do osobního vlastnictví (nejčastěji do jednoho roku).
V tomto případě lze z výše uvedených výhod získat snad jen nižší pořizovací cenu bytu. Protože financování je řešeno tzv. předhypotečním úvěrem, který se následně změní v hypoteční, a je tedy třeba kontrolovat jak budoucí LTV, tak DTI/DSTI. Navíc se po dobu předhypotečního úvěru splácíte jen úroky, takže ani z pohledu sazeb a zaplacených úroků nejde o úsporu.

analytik Roman Bečička, Broker Trust

2. Odkup celého družstevního podílu bez následného převodu do osobního vlastnictví.
Stejně jako u předchozí varianty půjde o nižší cenu nemovitosti a bude se rovněž kontrolovat DTI/DSTI. Výhody oproti předchozí variantě jsou v absenci tlaku na rychlý převod do osobního vlastnictví (některá družstva převod ani neumožní) a absence kontroly LTV, protože tyto družstevní byty (podíly v družstvu) se financují nezajištěnými úvěry. Některé banky (např. Sberbank, Komerční banka a jiné) nebo stavební spořitelny (WSS, SSČS a další) se snaží vyplnit mezeru na trhu v této oblasti a nabízejí nezajištěné úvěry ve výši 1,5 milionu korun, nebo dokonce 2,5 milionu korun. I tato varianta má samozřejmě své minusy. Je to především maximální výše takovýchto úvěrů, takže se hodí především pro financování levnějších bytů mimo Prahu a velká města. Nevýhodou je také výše úrokových sazeb, která je u nezajištěných úvěrů vyšší než u běžných hypoték.

3. Družstevní bydlení – družstevní financování
Tento způsob se řeší především u nově stavěných bytových domů. Zájemci stačí prostředky na základní vklad, který se pohybuje kolem 25 procent ceny družstevního podílu. Tuto částku může mít zájemce již naspořenou nebo na ni použije úvěr ze stavebního spoření.

Mladá rodina v novém bytě - ilustrační foto.

Úrokové sazby budou přibližně stejné jako u předchozí varianty, ale výše úvěru bude podstatně nižší. Díky tomu zde téměř odpadá problém s DTI/DSTI, samozřejmě ti, kteří již mají jiné úvěry, mohou narazit stále. Také LTV se zde neřeší, protože úvěr nebude zajištěn nemovitostí. A co zbývajících přibližně 75 procent ceny? Tu splatíte formou nájmu, kde nemusíte řešit doložitelnost příjmů, vstupní věk nebo vlastnictví jiné nemovitosti k zajištění. Po doplacení si může družstevník byt, pokud to družstvo umožňuje, převést do osobního vlastnictví.

Družstevní bydlení je řešením

Roman Bečička

  • Úvěrový analytik společnosti Broker Trust.
  • V oblasti poradenství a zprostředkování úvěrů působí od roku 2000.

Družstevní výstavbu začínají podporovat významní developeři a již připravili několik takovýchto projektů, o které byl nečekaný zájem, a tak budou následovat další. Podporovat družstevní bydlení chce i vláda. Pokud to bude možné z hlediska legislativy, tak dotačním programem, pokud ne, tak přípravou zákona. Družstevní bydlení se tak do budoucna může stát zásadním řešením pro obyvatele se středně vysokými příjmy, kterým současná situace na trhu hypoték znemožňuje pořídit si bydlení podle svých představ.

Autor:
  • Nejčtenější

Podnikání střídaly chyby i ztráty. V Babicích dnes mají úspěšné České tropy

23. března 2024

Podnikatelský příběh Pavlíny Molkové začal před více než třicet lety ve Švýcarsku. „Všimli jsme si...

Vyzkoušeli jsme v testu Partners Banku. Obstála skoro na jedničku

21. března 2024

Na bankovním trhu začala v březnu fungovat nová ryze česká Partners Banka. Na startu oznámila, že...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Ignoruje vás kolega v práci? Jak poznat pasivního agresora a jak se mu bránit

25. března 2024

Očekáváte a potřebujete od kolegy spolupráci, místo toho se setkáváte jen s tím, že nedodržuje...

Pravidla pro předčasné splacení hypotéky se mění. K lepšímu, či horšímu?

22. března 2024

Stěhování, rozvod, vážná nemoc nebo jen možnost ušetřit na splátkách, to jsou důvody, proč se...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Akciové trhy i kryptoměny jsou na maximech. Ale vydrží tam?

26. března 2024

Mohlo by se zdát, že globální ekonomika jenom vzkvétá a geopolitická rizika v podobě válek a...

Nákup stavebního pozemku na úvěr a bez zástavy? Pomůže stavební spořitelna

28. března 2024

Pořízení stavebního pozemku je dobrá investice. Ať už jako startovací pozice pro děti, pro uchování...

Vyjednávací síla mladých na trhu práce roste, říká personální expertka

27. března 2024

Premium Vyhlídky absolventů jsou nadějné, říká v rozhovoru personální odbornice Jaroslava Rezlerová. Komu...

Akciové trhy i kryptoměny jsou na maximech. Ale vydrží tam?

26. března 2024

Mohlo by se zdát, že globální ekonomika jenom vzkvétá a geopolitická rizika v podobě válek a...

Ignoruje vás kolega v práci? Jak poznat pasivního agresora a jak se mu bránit

25. března 2024

Očekáváte a potřebujete od kolegy spolupráci, místo toho se setkáváte jen s tím, že nedodržuje...

Rána pro britskou monarchii. Princezna Kate má rakovinu, chodí na chemoterapii

Britská princezna z Walesu Kate (42) se léčí s rakovinou. Oznámila to sama ve videu na sociálních sítích poté, co se...

Smoljak nechtěl Sobotu v Jáchymovi. Zničil jsi nám film, řekl mu

Příběh naivního vesnického mladíka Františka, který získá v Praze díky kondiciogramu nejen pracovní místo, ale i...

Rejžo, jdu do naha! Balzerová vzpomínala na nahou scénu v Zlatých úhořích

Eliška Balzerová (74) v 7 pádech Honzy Dědka přiznala, že dodnes neví, ve který den se narodila. Kromě toho, že...

Pliveme vám do piva. Centrum Málagy zaplavily nenávistné vzkazy turistům

Mezi turisticky oblíbené destinace se dlouhá léta řadí i španělská Málaga. Přístavní město na jihu země láká na...

Kam pro filmy bez Ulož.to? Přinášíme další várku streamovacích služeb do TV

S vhodnou aplikací na vás mohou v televizoru na stisk tlačítka čekat tisíce filmů, seriálů nebo divadelních...