Doporučení České národní banky zkomplikovala řadě lidí cestu k hypotéce. Klienti musejí obvykle dát alespoň pětinu hodnoty nemovitosti z vlastních peněz. Pokud stojí pět milionů, musejí mít na kontě milion. A to může být – hlavně pro mladé – problém.
V poslední době roste podíl lidí, kteří k žádosti o hypotéku přizvou rodiče nebo příbuzného, kteří úvěr navíc zajistí svou vlastní nemovitostí. V praxi to znamená, že padne omezení ohledně výše vlastních zdrojů. Klienta pak v maximální výši hypotéky omezují už jen kritéria, která poměřují výši dluhu a splátek k jeho příjmům.
Přesné statistiky nejsou. „Je to zjevný trend, mnoho poradců, prodejců i realitních makléřů ho potvrzuje,“ říká hlavní poradce České bankovní asociace Vladimír Staňura. „Je to relativně časté. U mladých žadatelů, řekněme do 30 let, je to každý třetí nebo čtvrtý,“ říká finanční poradce Partners Vladimír Weiss.
Staňura říká, že jde o logickou reakci na to, že ČNB již několik let netoleruje stoprocentní hypotéky. Maximální procento z hodnoty nemovitosti, která slouží jako zástava pro hypoteční úvěr (neboli ukazatel LTV), nyní činí 80 procent. Existuje drobná výjimka, v 15 procentech případů ze svého portfolia mohou jít banky až na 90 procent.
„Regulace spojená s vysokými cenami nemovitostí vedla k tomu, že zejména mladé rodiny nejsou schopny tento ukazatel splnit. Proto požádají rodiče, aby jim pomohli ručením jinou než kupovanou nemovitostí. Výsledkem dodatečného ručení je dramatický pokles LTV u hypotečního úvěru,“ vysvětluje Staňura.
Pokud si například mladá rodina chce koupit byt za tři miliony korun, měla by mít při LTV 80 procent našetřeno alespoň 600 tisíc (a k tomu dalších 120 tisíc, které zaplatí státu jako daň z nabytí nemovitosti). Když rodiče zastaví ke kupované nemovitosti ještě byt za dva miliony, lze čerpat hypotéku na celou nemovitost, protože žadatel plní ukazatel LTV i se slušnou rezervou (je na 60 procentech).
Podle Weisse by navíc žadatel díky dozajištění mohl získat i o něco lepší sazbu hypotéky, protože se dostane na lepší poměr výše úvěru k zástavní hodnotě. S vyšší hypotékou, tedy i vyšší splátkou, však podstupuje větší úvěrové riziko.
„Na druhou stranu nemusíme použít ani korunu z vlastních zdrojů, takže máme výrazně vyšší bezpečnostní polštář pro výpadky příjmu nebo neočekávané výdaje, než kdybychom se úplně vydali z vlastních zdrojů na koupi,“ dodává Weiss.
„Jde to použít vždy, pokud rodiče jsou ochotni dát vlastní nemovitost do zástavy k úvěru dětí, nemá právní vady (věcná břemena, zástavní práva, apod.) a je v osobním vlastnictví rodičů,“ říká mluvčí Hypoteční banky Andrea Vokálová. Nemusí jít jen o rodiče, v bankách mohou být jako zástavci příbuzní v přímé i nepřímé linii.
Postup pochopitelně není bez rizika. V krajním případě, když se klient dostane do problémů se splácením, může rodina přijít o obě nemovitosti. „Je také třeba, aby měl klient na paměti, že nemovitost je zatížena zástavou, a nemůže ji tak prodat, aniž by se na tom s bankou nedomluvil a jako zástavu jí poskytl jinou nemovitost,“ dodává mluvčí Air Bank Jana Karasová.
Morální závazek
Místopředseda představenstva společnosti Gepard Finance David Eim proto nabádá k jisté zdrženlivosti. „Zajistit své bydlení majetkem rodičů, kteří už si asi na další majetek našetřit nestihnou a je to otázka zajištění jejich stáří – to bych pokládal za obrovský morální závazek,“ říká Eim.
Podle nového zákona o spotřebitelském úvěru existuje šestiměsíční ochranná lhůta, v níž by měl dlužník při dlouhodobých problémech se splácením zpeněžit jednu z nemovitostí a uhradit hypotéku. Na byt rodičů pak banka nesáhne. „Důležité je správně nastavit parametry hypotéky, hlavně rozumnou výši splátky. A také mít základní rezervy. Každý úvěr je tak bezpečný, jak jsme schopni ho splácet,“ říká Weiss.
Přístupnější hypotéky pro mladé. Resort financí chce zjemnit omezení ČNB |
Rodiče nemusí mít zastavenou nemovitost po celou dobu splácení hypotéky. „Během splácení se snižuje jistina úvěru a při refixaci nebo refinancování je dříve či později možné ručit už jen pořizovanou nemovitostí. Svou roli může v tomto ohledu sehrát také růst cen nemovitostí, který probíhal v posledních letech,“ říká Eim.
Uvolnění, tedy vyvázání, zástavy rodičů však není nárokové. „Je to otázka žádosti a schválení bankou. Banka souhlasit nemusí. Někdy pak dává lepší smysl odejít k jiné bance, které už se jako zajištění nabídne pouze financovaná nemovitost,“ dodává Eim.
Mladí klienti by v budoucnu mohli dostat ještě jinou cestu, jak lépe dosáhnout na hypotéku, aniž by museli žádat rodiče o zajištění jejich nemovitostí. Poslanci nyní mají na stole návrh zákona, podle něhož by se na ně vztahovaly volnější limity.
