Realitní kanceláře jsou přežitek z minulého století a transakce s nemovitostmi je možné dělat on-line bez zbytečných zprostředkovatelů a provizí. Přesně na tento model sází už třináct let portál Bezrealitky.cz. A realitní kanceláře jsou stále běžnou součástí trhu. „Firma možná trochu předběhla dobu. Dlouho se kvůli tomu nic nedělo. Web byl zastaralý, a navíc na něm parazitovala řada makléřů,“ popisuje situaci šéf Bezrealitky Hendrik Meyer.
Musím se zeptat: co pro firmu znamenala koronavirová krize?
Měl jsem pocit, že jsme na všechno připraveni. Najednou ale přišla krize, s níž nikdo nepočítal. To nás na chvíli vylekalo. V březnu počet inzerátů klesl a s ním i poptávka. V dubnu se to ale otočilo. Ve čtvrtém měsíci jsme rostli o dvacet procent. S poptávkou i v návštěvnosti a počtu inzerátů. V květnu jsme pak rostli dokonce o čtyřicet procent. Dostali jsme se s měsíčním počtem návštěvníků na 2,5 milionu. To jsme zatím nikdy neměli. Druhý kvartál tak bude asi nejsilnější v dosavadní historii Bezrealitky.
Čím si to vysvětlujete, když podle katastrálních statistik celkový trh klesá?
Je to potvrzení, že náš model skutečně v něčem překonal standardní realitní trh. Že jsme završili disrupci trhu. Realitky v krizi klesaly, Bezrealitky rostla. Nejvíce se rozjely pronájmy. V květnu narostly meziročně skoro o padesát procent. Lidé mají horší přístup k hypotékám, navíc stále panuje nejistota, co bude dál. Ekonomicky i z hlediska možné druhé vlny koronaviru.
Bydlet se však musí, tak se poptávka z vlastnického bydlení přesunula více do pronájmů. A když realitky nefungují, lidé k nim nemají důvěru nebo se prostě rozhodnou řešit věci on-line, našemu modelu to svědčí. Celý proces realitních transakcí včetně prohlídek a podpisů smluv jsme digitalizovali, takže můžete vše udělat na dálku od stolu.
Jedna věc je růst inzerce a návštěvnosti. Víte však, kolik transakcí se potom reálně uskuteční?
V posledních třech letech jsme hodně investovali do způsobu, jak se mohou lidé domlouvat. Schovali jsme kontakty a zavedli komunikační platformu. Každý, kdo chce reagovat na inzerát, si musí založit profil. Díky tomu máme také přesná data, kolik lidí reaguje na inzeráty, kolik se toho pronajme nebo prodá.
Jak jste ze svého webu vytlačili realitky?
Máme aktivované algoritmy, které nám podle různých kritérií hlásí, když se děje něco podezřelého. Na základě toho máme blacklist deseti tisíc makléřů, kteří už někdy zkusili náš web neoprávněně využít. V obchodních podmínkách navíc musíte zaškrtnout, že nejste realitní makléř, jinak se vystavujete pokutě. Vycvičili jsme je už natolik, že když nějaký makléř nebo developer chce přes nás soukromě něco prodat, raději zavolá a domluví se přímo.
Proč si myslíte, že se realitní kanceláře přežily?
Je to zastaralý a netransparentní byznys model. Dáte někomu dvě stě tisíc a on za to často jen vyvěsí inzerát na internet, udělá prohlídky a předá smlouvu právníkovi. Lidé tuto cestu často volí jen z neznalosti alternativ. My jim však poskytujeme všechny kroky včetně právních služeb, které potřebují k uskutečnění transakce.
Když však sečtu hodnotu všech služeb včetně právníka, dostaneme se maximálně na dvacet tisíc korun. To je úplně někde jinde, než co si účtují realitky. Díky tomu například v Praze teče většina nájmů přes nás. U pronájmů se již totiž provize nechce platit vůbec nikomu.
Nejste ale jen realitní kanceláří jiného typu?
To si nemyslím. Lišíme se transparentností a máme jasně dané ceny za jasně dané služby. U nás se neplatí provize. To je hlavní rozlišující prvek. Jsme internetové tržiště, které navíc poskytuje specifické služby.
Nezmění se to faktem, že makléři jsou nově regulováni zákonem o realitním zprostředkování, který má odstranit právě řadu neduhů dosud vlastních řadě realitek?
Zákon velmi vítáme. Trh se tím určitě vyčistí od těch, kteří to nedělali poctivě. Možná zákon změní i chování větších kanceláří, které nebyly vždy úplně transparentní například v nakládání s penězi klientů, které mají v úschově. Základní model fungování makléřů se ale nezmění.
Realitky ale fungují i na vyspělých západních trzích a zatím to nevypadá, že by ustupovaly. Z čeho usuzujete, že se realitní obchody budou posouvat více do on-line prostředí?
Máte pravdu, na Západě fungují realitní kanceláře staletí. Ale právě proto je čas to změnit. Hodně se inspirujeme v Americe, trochu i v Anglii. I kdyby ale jinde podobné projekty nebyly, na našem příkladu je vidět, že to funguje. Češi jsou specifičtí hrdostí na to, že něco dokážou sami. Ale rozhodně v tomto nejsou jediní.
Služba Bezrealitky vznikla už v roce 2007. Pokud je váš model tak perspektivní, neměli byste být už obchodně dál?
Když společnost před třinácti lety vznikla, možná trochu předběhla dobu. Dlouho se kvůli tomu nic nedělo. Do společnosti jsem nastoupil v roce 2016 a situace nebyla úplně růžová. Web byl zastaralý, a navíc na něm parazitovala řada makléřů. Kdybychom neudělali zásadní rozhodnutí typu vytváření zákaznických profilů nebo komunikační platformy, možná bychom to ani nepřečkali.
Máte odhad vašeho tržního podílu?
Měsíčně se přes nás prodá 800 až 1000 bytů, pozemků nebo garáží. Za rok to dělá kolem deseti tisíc prodaných nemovitostí. Z toho odhadujeme, že máme na celkovém trhu s prodeji podíl kolem deseti procent. Realitky nemají co nabízet, trh se bude posouvat čím dál více k nám. Pronajmeme asi 35 tisíc nemovitostí ročně, což je zhruba pětina ze všech na trhu včetně těch, které se uskuteční mezi známými nebo v rodině.
Kam se bude ubírat realitní byznys po koronaviru?
Celkově jsem optimista. Ceny se budou držet, i když nárůsty už nebudou takové jako v minulých letech. Zvyšování cen o více než deset procent za rok nemohlo trvat donekonečna. Lidé s penězi však budou nemovitosti kupovat dál. A ostatní také budou muset někde bydlet.
To jste optimističtější než lecjaká realitka.
Když se někomu nedaří byznys, vidí věci černě. My vidíme, jak rosteme.
Můžete to potvrdit na základě výsledků?
V roce 2016 jsme měli výnosy kolem jedenácti milionů. Loni jsme skončili na čtyřiceti milionech tržeb, zisk byl kolem patnácti milionů. Letos bychom se chtěli dostat v obratu k padesáti milionům korun. Zisk by se měl přiblížit k dvaceti milionům. Akcionáři jsou spokojení.
Co vám přináší nejvíce peněz?
Nejvíce tržeb nám přináší aktivace inzerátů, topování, vytváření profilů a další doprovodné služby. Z menší části máme příjmy i z reklamy.
Kam se budete technologicky posouvat?
Máme dokončenou kompletní digitalizaci procesu pronájmu od virtuálních prohlídek až po on-line podpis smluv. Letos dokončíme tuto transformaci i u prodejů. Chceme, aby se kupní smlouva generovala automaticky na základě spojení s katastrem. Dalším krokem bude on-line řešení hypotéky a služeb typu energií nebo internetového připojení. Čekáme, až budou mít digitalizaci hypoték vyřešené banky. Už nyní se s nimi bavíme o užší integraci služeb.
Jak funguje on-line určování realitních cen?
Spojili jsme se s Vysokou školou ekonomickou v Praze. Vyvíjeli jsme s nimi algoritmus na bázi umělé inteligence, který dokáže určit správnou výši nájmu. Využíváme k tomu ohromného množství dat, která jsme shromáždili za uplynulé roky. Pro co nejpřesnější nacenění pracuje algoritmus i s fotkami bytu, popisem v inzerátu, zohledňuje lokalitu, stav domu, jeho stáří a podobně. Podobný nástroj nyní s VŠE vyvíjíme i pro prodej nemovitostí.
Ověřovali jste si, zda se robot neplete?
Dohodli jsme se s jedním makléřem a dali jsme mu k ocenění deset náhodně vybraných nemovitostí. Stejné reality jsme nechali ocenit i pomocí zmíněného algoritmu. Většinou se shodli. Jen ve třech případech se výrazně lišili. Když jsme se na to podívali detailně, měl pravdu algoritmus. Dokázal zohlednit věci, které makléř nemohl vědět. Ověřili jsme si, že stroj může být chytřejší než zkušený člověk. Celé to může extrémně urychlit jednání o finální ceně, protože majitelé už třeba nebudou mít takovou tendenci přestřelovat ceny.
Vaši akcionáři MMS Digital (poradenská firma v rozhlasové reklamě – pozn. aut.) a Rockaway jsou v nových technologiích jako doma. Má to pro vás nějaké výhody?
S MMS Digital máme spoustu synergií v oblasti médií. Rockaway má zase velké portfolio firem, s nimiž se spojujeme. Mohli jsme například rychle implementovat službu Mall Pay.
Máte za sebou manažerské působení v pestré škále firem od IT přes cestovní ruch až po mobilního operátora a nyní reality. Znamená to, že jsou pro vás jako manažera klíčové jen excelové tabulky, nebo je tam nějaká jiná jednotící linka?
Manažerská a excelovská část je skutečně všude velmi podobná. Vždy se ale snažím dostat v tom kterém byznysu skutečně hluboko, abych právě nebyl jen ten manažer, který kouká na čísla. Takže když jsem se například v cestovní kanceláři Fischer bavil s klienty, sedl jsem si do call centra, abych byl skutečně u toho, kde firma žije. Totéž dělám i v Bezrealitky.cz. Stejně tak je pro mě důležité dělat rychlá a zásadní rozhodnutí, která daný byznys zcela mění. Například když jsme ve Fischerovi zcela zrušili papírové ceníky, zrušili zprostředkovatele a vše přenesli on-line. Byli jsme první, kdo to udělal, a dnes už to nikdo jinak nedělá.
Vystudoval telekomunikace a ekonomii na Lipské univerzitě v Německu. V telekomunikacích pracoval na významných postech mimo jiné pro firmy Microsoft, LG Electronics nebo Vodafone. Čtyři roky byl obchodním ředitelem cestovní kanceláře Fischer Group. Od roku 2017 je generálním ředitelem Bezrealitky.cz. |
