Fixovat hypotéku lze s velkým předstihem

Zafixovat sazbu přitom lze s velkým předstihem, banky dnes nabízejí garanci nových úroků klidně až od roku 2023. Je ovšem nutné zvážit, zda to nakonec bude výhodné.

„Fixace mi končí až za dva roky. Přesto jsem už před třemi měsíci šel do banky a domluvil si jasně zafixovanou sazbu na další období,“ potvrdil Právu jeden pražský podnikatel zaměřený na investice do nemovitostí.

Dosud většinou klienti diskutovali s bankami o nových sazbách šest až tři měsíce před vypršením fixačních období. To bylo relativně dost času na to, aby klient přešel k jiné úvěrující bance nabízející ještě výhodnější podmínky.

Někdo to nechával až na poslední chvíli, kdy mu od jeho banky přišel dopis s novým návrhem. Tím si ale omezil časový prostor pro případné vyjednání o něco lepší sazby, protože při přechodu k jiné bance je třeba znovu dokládat příjmy a závazky, vypracovat nový odhad na úvěrovanou nemovitost.

Donedávna klesající sazby snadnému refinancování nahrávaly. Klient ukázal bance nabídky od konkurence a obvykle se dostal na lepší sazbu, než činila předchozí nabídka před končícím fixačním obdobím. Sazby klesaly na dvě procenta, refinancováním starších hypoték si klienti citelně snižovali splátky.

Jenže teď se situace otáčí. Refinancováním nebo sjednáním „zajištěné“ sazby u stávající banky hodně dopředu před vypršením fixačního období nebudou klienti usilovat o ještě levnější úrokovou sazbu, ale v podstatě se budou snažit omezit její růst. Ze dvou, maximálně tří procent nyní sazby hypoték letí na čtyři pět procent a očekává se, že porostou až k šesti procentům.

Málo klientů ale ví, že i klidně rok a půl před vypršením jejich například pětiletého fixačního období si mohou od své banky nechat předložit nabídku a již teď podepsat dodatek ke smlouvě, který tuto sazbu zafixuje na další období.

Rozdíl, zda v další etapě člověk fixuje na tři či pět let, není tak z pohledu na nabízené sazby velký.

To znamená, že pokud má nyní klient například na hypotéku za 1,5 milionu Kč sazbu 2,59 % a pětileté fixační období mu vyprší v září roku 2023, tak do tohoto termínu bude platit tuto sazbu a od září napřesrok mu naskočí již nyní ujednaná sazba. Ta se podle zjištění Práva nyní u takové hypotéky pohybuje u většiny bank okolo 4,3 %. Měsíční splátka, která dosud činí 7500 Kč, se pak při sazbě přes čtyři procenta zvýší na 8500 až 9300 Kč.

Jestliže ale nyní přijde se stejným požadavkem na „předfixování“ na rok až rok a půl dopředu klient mající vyšší hypotéku, na pět milionů korun, nejspíše ještě dostane nabídku kolem 3,5 procenta.

Někteří bankovní poradci radí klientům, aby s takto velkým předstihem před koncem své fixace ještě vyčkali s tím, že není vůbec jasné, co se sazbami bude za rok. Naznačují, že zdražování hypoték se stabilizuje, i když připouštějí, že vedení bank nyní sazby zvedá nahoru každých čtrnáct dní.

Ekonomové se ale vesměs shodují, že doba vysoké inflace nekončí a porostou tudíž i sazby. ČNB naposledy před týdnem zvýšila základní úrokovou sazbu o celý bod na 3,75 procenta. Guvernér Jiří Rusnok avizoval další zvyšování, i když se domnívá, že pětiprocentní hranice zřejmě překonána nebude.

Univerzální návod tudíž neexistuje, je potřeba s bankou jednat individuálně a klidně ve velkém předstihu.

Nabídky se hodně liší i proto, že čím vyšší jistina úvěru, tím bývá úroková sazba nižší. Větší hypotéka se bance více vyplatí. Rozdíly pak v konkrétních částkách měsíčních splátek dělají i celkové náklady úvěru, tedy RPSN. V nabídce nesledujte tedy jen úrokovou sazbu.

Zmíněný podnikatel v nemovitostech si mne ruce, protože se mu s dvouletým předstihem podařilo zafixovat si sazbu pod 2,5 procenta na dalších sedm let. Míra inflace je teď více než dvakrát vyšší.

Tak výhodná sazba má důvod – hypotéka je na 20 milionů korun, splátky činí kolem 80 tisíc měsíčně. Pokrývají to příjmy z podnikání, a kdyby vypadly, je podnikatel zajištěn drahými kovy.

Ti, kdo takové jištění nemají, proto musí zvažovat, zda budou jednat i s velkým předstihem, anebo počkají na vývoj. Pokud ale mají něco naspořeno, můžou případný náraz v podobě vyšší sazby tlumit tím, že peníze dají na snížení dluhu.

Jen je třeba banku požádat, aby přepočetla splátky, protože v případě mimořádné splátky bankovní ústavy většinou krátí čas splácení.