Hlavní navigace

Doby se mění, přicházejí dražší nemovitosti a dvougenerační hypotéky. Chcete 50letou hypotéku?

5. 6. 2023
Doba čtení: 8 minut

Sdílet

 Autor: Shutterstock
Zatímco starší generace byla schopna rezidenční nemovitost pořídit za sumu peněz, kterou bylo možné umořit v průběhu svého produktivního života, nastupující generace už s tím počítat nemá.

Vysoké ceny nemovitostí a vyšší úrokové sazby znamenají vyšší měsíční splátky hypotečního úvěru. Nemusí to být ale zádrhelem, pokud se splácení dluhu rozloží na více generací.

Byt po prarodičích

Řekněte mi mladí, jak se vám dnes bydlí, hovoří stínová ministryně financí Alena Schillerová v souvisejícím propagačním videu. Vyslovuje, že byty stojí miliony a na hypotéky mladí nedosáhnou. Dodává, že kolegyně Dostálová přišla s návrhem, aby se hypotéky splácely 50 let. A co víc, splátka hypotéky by mohla být až o 40 procent nižší, vyslovuje politička své vize menších hypotečních splátek.

Hypotéka by se místo 30 splácela 50 let a splátka by mohla být až o 40 procent nižší, popsala pro Novinky.cz návrh Alena Schillerová. Zní to skvěle, mladí mají mít šanci zdědit po rodičích nebo prarodičích byt s částečně splacenou hypotékou. Jakýsi Robert Kvapil nelenil, přiložil tweet s komentářem Klasická politika… a doložil propočet, že ani při 2% úrokové sazbě nebude v realitě splátka hypotečního úvěru o 40 % nižší, jak zní příslib.

Obrázek 1: Exministryně financí prostřednictvím Twitteru představuje úvahu o institucionalizaci úvěrů, u kterých by se s umořením počítalo v padesátiletém horizontu

Exministryně financí prostřednictvím Twitteru představuje úvahu o institucionalizaci úvěrů, u kterých by se s umořením počítalo v padesátiletém horizontu.

Exministryně financí prostřednictvím Twitteru představuje úvahu o institucionalizaci úvěrů, u kterých by se s umořením počítalo v padesátiletém horizontu.

Autor: Twitter Inc.

Více dluhů a dražší byty

Myšlenka prodloužit dobu splácení hypotečního úvěru se v Česku se může zdát být horkou novinkou. Nápad na hypoteční úvěry, které se budou dědit a třebas i splácet po více generací, ale světlo světa spatřil v roce 2021. Úvahu o prodloužení splatnosti hypotečního úvěru na 50 let tehdy otevřela jedna z českých bank.

Česká národní banka (ČNB) ovšem tehdy z pozice regulátora hypotečních úvěrů ve vztahu k prodlužování délky splatnosti hypotečních úvěrů vyslovila rezolutní ne.

Splatnost delší než 30 let by často znamenala, že splácení úvěru by zasáhlo celý horizont ekonomické aktivity dlužníka, či jej přesáhlo, což je vysoce rizikový přístup s ohledem na nejistotu ohledně jeho budoucí příjmové situace, uvedla tehdejší mluvčí ČNB. Vedlo by k nárůstu cen nemovitostí, pro jejichž pořízení by se musely rodiny ještě více zadlužovat, dodala tehdy mluvčí ČNB Petra Vodstrčilová.

Doby se mění, nicméně ČNB jako regulátor hypoték zatím drží doporučení na dobu splatnosti hypoték 30 let.

Závazek splatitelný za dvě generace

Ve světě převládající model hypotečního financování počítá s tím, že hypoteční úvěr bude splacen v produktivní etapě života hypotečního dlužníka. Dvougenerační hypotéka je ale typ úvěru, kdy se splatnost prodlužuje na dobu delší než běžných 20 až 30 let.

Počítá se jakoby s tím, že dluh je splácen nejen první generací dlužníků, ale také generací nastupující. Stínová ministryně financí Alena Schillerová myšlenku dvougeneračních hypotečních úvěrů představila prostřednictvím videa na Twitteru. Procházejíc se po pražském nábřeží oslovuje mladé s otázkou, co by říkali na dědictví bytu s částečně splacenou hypotékou.

Přeloženo do reality cosi takového znamená, že oni „mladí“ si vezmou hypoteční úvěr, zaplatí za byt zřejmě více než vysokou částku, a dluh i dluhová služba související s hypotékou je bude tížit i po odchodu do penze.

Kdo zapátrá hlouběji, zjistí že nápad je součástí cesty ven z krize bydlení, se kterou přichází exministryně pro místní rozvoj Klára Dostálová (Hnutí ANO). Jedním z bodů jsou Vícegenerační hypotéky s prodlouženou splatností 40 let s garancí státu prostřednictvím SFPI.

Údajné výhody a dluhové břímě

Výhodou hypotéky s netradičně dlouhou splatností má být, že umožní rodině zakoupit nemovitost, kterou by si jinak nemohla dovolit.

Náklady na nemovitost znamenají, že rozložení splátek na delší období může umožnit mnoha rodinám, které by si to jinak nemohly dovolit, dostat se na žebříčku bydlení výše, zaznělo v této souvislosti v Anglii.

V realitě ona představa dvougenerační hypotéky říká, že rodina koupí na dluh vlastní byt a až druhé generaci se třebas podaří dluh umořit. Ano, proč ne, bude líp, vždyť jde o investici do čehosi, co člověka přežije, mohl by někdo vyslovit. A když přežije nemovitost, proč by nepřežil i dlužnický závazek.

Doby se mění. Zatímco jedna generace byla schopna rezidenční nemovitost pořídit za sumu peněz, kterou bylo možné umořit v průběhu jejího produktivního života, nastupující generace už s tím počítat nemá.

Komentáře pod twitterovým příspěvkem Schillerové jsou vcelku kritické a nápad neopěvují. Jsou tu slova o politických bodech a levných hypotékách. Zaznívá nejeden postřeh, jaké problémy v životě člověka by taková inovace vyvolala.

Nejedna souvislost

Rodiče mají více dětí a ty si zděděnou nemovitost a s ní související hypoteční dluh rozdělí. Kohosi zajímá, co když dítě rodičů nebude chtít onen dluh platit. Zřejmě nechápe, že se dědictví lze vzdát, dům nebo byt je možné prodat a dluh umořit.

Kdosi, kdo nechápe princip úmoru úvěru či tržní hodnotu nemovitosti, dodává: Jediné, co synovi odkážu, budou dluhy. Skvělé. Pohled opomíná, že se stejně jako zodpovědnost za vypořádání hypotéky na dědice přenáší i vlastnictví nemovitosti – dědit se prostě budou nejen byty, ale i dluhy na jejich pořízení.

Idealistickou vizi soužití dvou generací je možné zhlédnout v kině, vyslovil kdosi, kdo si dvěma generacemi splatitelnou hypotéku mylně představuje jako koupi nemovitosti dvěma generacemi a splácení souvisejícího úvěru společnými silami. Schopnost věc pochopit a vyhodnotit souvislosti je v twitterovém štěbetění mizivá.

A oněch souvislostí je mnoho, hraje se o rizikovou přirážku, kterou si banky nechají zaplatit, stejně jako o transakční náklady kolem převodu nemovitostí. Ve hře je finanční situace majitele hypotéky a schopnost hradit dluhovou službu napříč celým životem.

Jde o dluhovou službu na bedrech obyvatelstva, alokaci úspor. Ke slovu se dostávají komplikace při dědickém řízení a dělení dědictví. Vyvstává nezodpovězená otázka, jak bude vlastník nemovitosti zatížené dluhem financovat dluhovou službu v době odchodu do penze.

Vydělají banky a všichni, kteří prodej nemovitostí zprostředkovávají, dodává jeden diskutér. Není to ale tak jednoduché, jak by se zdálo. V realitě při velmi dlouhé době splatnosti netradičního hypotečního úvěru do hry vstupuje mnoho proměnných – délka produktivního života dlužníků, životnost nemovitosti, stejně jako její tržní hodnota.

Zahraniční zkušenosti

Co se týká realitního trhu, jak více lidí získá hypotéky s netradiční dobou splatnosti, zvýší to poptávku po nemovitostech. Zářným příkladem může být Švédsko. Vysoké ceny nemovitostí. Vysoká úroveň zadlužení. Tak nějak byla v roce 2016 komentována situace, kdy se ve Švédsku regulací zkrátila doba splácení hypotečního úvěru na 105 let.

Bylo to v době, kdy byla ve Švédsku běžná doba splatnosti hypotéky kolem 140 let. Žádný limit pro dobu trvání hypotečního úvěru zde tehdy neexistoval a lidé si brali půjčky, které by měla šanci splatit až jejich vnoučata. Třetina hypotečních úvěrů pak dlužníkům ve Švédsku umožňovala splácet pouze úroky.

Dědicům zůstávala nepřehlédnutelná výše hypotečního dluhu, který je splacen často jen prodejem domu. Vysoké ceny nemovitostí a vysoké dluhy obyvatelstva se stávají běžnou součástí života. Ano, nastavení úvěrového systému může umožnit, aby obyvatelstvo čelilo vysokým cenám nemovitostí a velkému zadlužení.

Novější švédská regulace ale už žádá splatit alespoň jistou minimální částku jistiny, což má nastolit „solidní kulturu“ splácení. Doba splácení hypotečního úvěru se může lišit mezi různými zeměmi a měnovými zónami. Švédsko je v tomto zřejmou výjimkou. Obvykle se typická doba splácení hypotečního úvěru pohybuje právě okolo 30 let.

Více dluhu a dražší nemovitosti

Vláda zvažuje 50leté hypotéky, které by mohly předávat generace, aby se vypořádala s bytovou krizí, zaznělo loni v létě ve Velké Británii. Chceme najít všechny druhy kreativních způsobů, jak pomoci lidem získat nemovitost do svého vlastnictví, vyslovil tehdy tamní premiér.

V Británii tyto úvahy nastoupily v době, kdy se ukazovalo, že rozžhavený trh s bydlením začíná ztrácet na síle. Hraje se možná i o to, aby počet zájemců o koupi nemovitosti neklesal a neklesaly ceny nemovitostí.

Výsledek úvah o prodloužení splatnosti hypotečních úvěrů je zřejmý, obyvatelstvo má investovat do nemovitostí opatřených cenovkou, která si bude enormně zadlužení žádat. Pokud ceny nemovitostí zůstanou vysoké, mohou se stát hypotéky splácené po dvě a více generací řešením.

Na věc lze nahlížet i jinak – v pozadí vysokých a přepálených cen nemovitostí stojí vyšší hypoteční zadlužení obyvatelstva. Co se týká dluhu a zadlužování, exministryně financí to na Twitteru schytala. Byla označena za „Dluženu“, v twitterových reakcích nechyběla ani úvaha a souvislost s dluhy eráru: Aha tak nejen, že stát děla dluhy pro příští generace, teď to budete učit i lidi.

Dluhová bublina

Právě nafouknuté bilance bank, které financování poskytují a poskytováním úvěrů vytvářejí nové peníze, jsou protiváhou nafouknutých cen nemovitostí. Nakonec i v českých končinách minulá měnová politika umožnila vzniknout mase hypotečního dluhu a vcelku vysokých cen nemovitostí. Nízké úrokové sazby a oslabený kurz koruny měly nastartovat hospodářský růst.

Aktuálně se zatím předpokládá, že 20letý člověk, který získá 30letou hypotéku, svůj hypoteční dluh umoří během svého produktivního života. Pokud nikoliv, na hypoteční úvěr při aktuálních standardech nedosáhne. Pokud dnes ceny nemovitostí v Česku vyšplhaly do nebetyčných výšin, prodloužení doby splácení hypotečního úvěru na delší dobu než 30 let dokáže prodloužit kouzlo života na dluh.

Hypoteční úvěry, které by byly spláceny po dvě generace, znamenají na poli života na dluh posun. Čím delší splácení úvěru systém umožní, tím méně mohou dlužníky tížit měsíční splátky. Sníží se ale splácení jistiny, úmor dluhu.

Pokud tyhle hypotéky uděláš, pak tu vytvoříš ultra bublinu, komentuje pod twitterovým příspěvkem exministryně financí nápad hypoték splácených po dvě generace jeden z diskutujících.

dan_z_prijmu

Kritické komentáře jsou zřejmě na místě. Více dluhu a zadlužení problémy s nabídkou bydlení ne(vy)řeší, naopak vytvoří podněty k dalšímu zadlužování domácností.

V širších souvislostech leccos vystihuje i jeden twitterový komentář: Co takhle raději uvolnit výstavbu nových bytů, než vymýšlet takové hovadiny? Co takhle spravit naši fiat měnu, aby se nestávaly nemovitosti uchovatelem hodnoty místo ní?

Byl pro vás článek přínosný?

Autor článku

Autor se věnuje šíření poznání, uplatňování procesního i finančního řízení podniků, optimalizaci investic, strategickému a manažerskému poradenství včetně lektorské činnosti.

Upozorníme vás na články, které by vám neměly uniknout (maximálně 2x týdně).