Průměrná nabídková sazba hypotečních úvěrů podle Swiss Life Hypoindexu klesla v květnu o dva bazické body a k 5. červnu tak činila 6,30 % p. a. Pod tuto úroveň se průměrná nabídková sazba od listopadu loňského roku podívala pouze letos v březnu, kdy hypotéky v průměru zlevnily o 10 bazických bodů na 6,27 % p. a.
„Hypoteční sazby se v červnu i přes drobné změny drží na podobných hodnotách. Minimálně do červnového jednání ČNB. Neočekáváme nějakou změnu, a tak i nadále platí, že sazby budou spíše stagnovat,“ uvedl Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select.
Měsíční splátka klesla o 47 korun na 23 195
Měsíční splátka hypotečního úvěru na 3,5 milionu korun sjednaného do 80 % odhadní ceny nemovitosti při splatnosti 25 let a průměrné nabídkové sazbě 6,30 % p. a. klesla v červnu o 47 korun na 23 195 korun.
Ve srovnání se splátkou hypotéky v červnu 2021 je o téměř 7,5 tisíce vyšší. Růst sazeb ale za poslední rok zmírnil. Zatímco mezi červnem 2021 a červnem 2022 vzrostla průměrná měsíční splátka hypotéky o více než 6 200 korun, za poslední rok to již bylo „pouze“ o 1 269 korun.
Zlevňují především hypotéky pro mladé
Průměrné nabídkové sazby hypoték pro mladé do 36 let, tedy nad 80 % zástavní hodnoty nemovitosti (LTV), v uplynulém měsíci zlevnily nejvýrazněji. Největší pokles zaznamenaly hypotéky fixované na jeden rok, jejichž sazby klesly o 21 bazických bodů na 6,0 % p. a. a jsou tak v tuto chvíli nejlevnější na trhu.
Sazby hypoték s fixací na tři roky klesly o 14 bazických bodů na 6,55 % p. a. a s fixací na pět a deset let o pět bazických bodů na 6,26 % p. a., resp. na 6,33 % p. a.
Nejdražší zůstávají hypotéky s LTV do 80 % fixované na jeden rok, které stagnují na 6,67 % p. a. Sazby hypoték s fixací na pět let se snížily o pět bazických bodů na 6,01 % p. a. a s fixací na 10 let o čtyři bazické body na 6,08 % p. a. Hypotéky fixované na tři roky jako jediné zdražily, ale pouze o jeden bazický bod na 6,44 % p. a.
„Úrokové sazby hypotečních úvěrů zůstávají prakticky beze změn. Za zmínku stojí snad jedině Komerční banka, která vyhlásila dočasnou akci na úrokovou sazbu pro hypoteční úvěry s fixací úrokové sazby na pět let nebo déle. S podmínkou sjednání rizikového pojištění lze tak získat hypoteční úvěr za 5,49 % p. a,“ říká David Eim, místopředseda představenstva Gepard Finance.
„Praktický dopad je ale zanedbatelný. I jiné banky se takové sazbě dovedou alespoň přiblížit. Větší význam pro mě osobně má zpráva, kterou tato akce sebou přináší: banky na hypoteční úvěry nezapomněly a i na velmi oslabeném trhu o sobě dávají alespoň čas od času vědět,“ doplňuje Eim.
ČNB zrušila limit DSTI
„Hypoteční trh se pomalu začíná hýbat. To je zapříčiněno několika faktory. Prvním důvodem je, že i nadále dochází ke snižování cen nemovitostí. Dalším faktorem, který se teprve na trhu projeví, je zrušení ukazatele hodnocení příjmů DSTI ze strany ČNB,“ komentuje Sýkora.
Poměr mezi celkovou výší měsíční splátky a čistým měsíčním příjmem žadatele o hypotéku (ukazatel DSTI) nesměl od dubna 2022 překročit 45 procent a u žadatele mladšího 36 let 50 procent. Česká národní banka (ČNB) s platností od 1. července tento limit zruší.
„Důvodem kroků ČNB je výrazný propad hypotečních úvěrů v posledním roce a skutečnost, že dostatečně omezujícím faktorem je v současnosti vysoká úroková sazba. Aktivitu na hypotečním trhu ale uvedená změna navýší patrně jen omezeně, hlavní překážkou stále zůstává výše hypotečních sazeb, které prozatím vesměs stagnují poblíž 6% hranice,“ poznamenává Jakub Seidler, hlavní ekonom České bankovní asociace.
„Myslím, že na úplnou deaktivaci ukazatele DSTI by si nikdo nevsadil, ale ČNB nás prostě čas od času překvapí. Někdy dokonce i pozitivně tak, jako je to v tomto případě. Neznamená to však automaticky hypotéku do každé rodiny. Deaktivace DSTI pouze znamená, že ČNB přenechává opět více volnosti a odpovědnosti v rukách komerčních bank.“ dodává Eim.
Hypotéky jsou opět dostupnější. ČNB zrušila limit pro poměr měsíční splátky |
Banky rizikovost žadatele, a tedy i míru jeho zadlužení, vyhodnocovaly ještě před zavedením limitů centrální bankou a budou v tom pokračovat i nadále. Na hypotéku přesto od července dosáhne více lidí a hypoteční trh alespoň trochu ožije.
Nová výstavba v Česku brzdí
„Krok ČNB nepochybně alespoň mírně přispěje k oživení rezidenčního trhu a dostupnosti individuálního bydlení. Nadále však hlavním problémem trhu zůstane byrokracie a velmi komplikované procesy vedoucí k desítkám razítek a povolení, která jsou potřebná jen pro zahájení nové výstavby. V tomto bodě aktuální nově nastavené ´změkčení“ jednoho parametru ze strany ČNB rozhodně nepomůže,“ upozorňuje Jiří Vančura, šéf nemovitostního financování Trinity Bank.
Nových bytů se začalo stavět o čtvrtinu méně než loni v dubnu, a to zejména v důsledku výrazného omezení výstavby v Praze. Jde o trend, který je patrný už od loňského jara, kdy se developeři i drobní stavitelé rozhodli pod tlakem rostoucích cen energií, stavebních materiálů, úrokových sazeb a všeobecné nejistoty své projekty raději odložit,“ dodává Petr Dufek, hlavní ekonom Banky CREDITAS .
Útlum bytové výstavby povede podle Dufka k dalšímu omezení nabídky nových bytů na českém trhu a bude tak i důvodem, proč ceny nových nemovitostí nebudou mít tendenci výrazně klesat.
Klesnou hypoteční sazby?
Na ceny hypoték ale zrušení limitů DSTI zřejmě velký dopad mít nebude. Banky by se sice mohly pustit do konkurenčního boje, ten ale vzhledem ke stabilním cenám zdrojů bude zřejmě jen velmi omezený.
Hypoteční sazby ovlivňuje především výše základních úrokových sazeb ČNB. Bankovní rada ČNB bude opět rozhodovat o nastavení základních sazeb 21. června. Po květnovém zasedání guvernér ČNB Aleš Michl uvedl, že i na červnovém zasedání bude bankovní rada zvažovat vyšší sazby. Zároveň také ocenil snahu vlády o konsolidaci veřejných financí, proto by k tomuto kroku nemusela centrální banka přistoupit.
„Dokud ČNB nenabude jistoty, že hrozba inflace je zažehnána, nebude mít vůli úrokové sazby začít snižovat. Z toho důvodu je sledování výboje inflace poměrně zásadní pro budoucí vývoj na hypotečním trhu,“ říká Eim z Gepard Finance.
Na pokles základních sazeb si tak zřejmě počkáme a hypoteční sazby pravděpodobně zůstanou na současných úrovních po většinu letošního roku.
