¿Quién debe pagar por los nuevos desarrollos en EP?

Se espera que el próximo 7 de mayo el Concejo Municipal de El Paso responda una pregunta complicada y tensa: ¿deberían los desarrolladores –y, en esencia, los nuevos compradores de viviendas– pagar el costo del nuevo crecimiento?

A medida que los desarrollos se extienden hacia el desierto a lo largo de la periferia de la ciudad, los contribuyentes de El Paso Water (EPW) están asumiendo cada vez más el costo de extender las líneas de agua y alcantarillado a nuevos vecindarios.

Cada hogar y negocio en la ciudad ya paga un par de dólares adicionales en su factura mensual de agua para cubrir el costo de brindar servicio de agua y alcantarillado a nuevos desarrollos de viviendas, como Campo Del Sol en el extremo Noreste o Enchanted Hills en el Noroeste.

La semana pasada, el Consejo aprobó por un margen de 4 a 3 un aumento en las tarifas de impacto que obligaría a los constructores a pagar a la empresa de suministro de agua miles de dólares más por cada casa que construyeran para compensar esos costes. El Consejo emitirá una votación final la próxima semana.

El debate se centra en si los constructores de viviendas deberían pagar más por la nueva infraestructura, un costo que podrían trasladar a los nuevos compradores de viviendas en algunos vecindarios. Algunos argumentan que aumentar las tarifas de los desarrolladores también puede reducir la expansión urbana al alentarlos a construir más cerca del núcleo urbano de la ciudad.

Otros ven las tarifas como una herramienta para mantener bajos los costos que pagan los clientes de El Paso Water, aunque los funcionarios de servicios públicos dicen que las facturas aún pueden aumentar para renovar los sistemas antiguos en los vecindarios existentes. Algunos argumentan que distribuir aumentos más pequeños entre todos los clientes y no solo entre los desarrolladores podría impulsar la expansión en El Paso.

“Nos llaman todo el tiempo y nos dicen: ‘¿Por qué siguen subiendo las tarifas del agua? No puedo permitirme pagar mis servicios de agua y aguas residuales. ¿Por qué estoy pagando por el desarrollo en una nueva área y subsidiándola?’”, comentó Jeff Tepsick, subdirector de finanzas de EPW, a un grupo de residentes del noreste en una reunión comunitaria reciente. “Cada dólar que recaudamos en tarifas de impacto es un dólar menos que tenemos que cobrar a nuestros contribuyentes”.

La representante municipal Isabel Salcido estuvo ausente en la votación de la semana pasada, por lo que el resultado probable de la próxima votación no está claro. El alcalde Oscar Leeser, que podría emitir el voto de desempate, ha dicho abiertamente que no quiere aumentar las tarifas.

Leeser y otros opositores a las tasas de impacto argumentan que hacerlo puede incitar a los constructores a incrementar los precios de las viviendas nuevas y potencialmente descontar a los compradores primerizos. También existe el riesgo de que los desarrolladores construyan fuera de los límites de la ciudad y del área de servicio de El Paso Water y se lleven consigo los nuevos ingresos del impuesto a la propiedad, señaló Leeser.

“Hablé con algunos de los constructores y me dijeron que, antes de pagar (tarifas de impacto más altas), construirían fuera de los límites de la ciudad”, dijo Leeser.

Los constructores se han trasladado a las afueras de El Paso porque “es más asequible construir”, comentó al Concejo Municipal Ray Adauto, vicepresidente ejecutivo de la Asociación de Constructores de El Paso.

“¿Van a tener aquí una base imponible o no? Una de dos”, dijo Adauto.

¿Dónde se aplicarían las tarifas de impacto?

Las tasas se han mantenido sin cambios desde 2009. Pero los costos que El Paso Water debe pagar para construir líneas de agua y alcantarillado han aumentado aproximadamente un 56% desde esa fecha, según la firma consultora financiera Raftelis, que contrató la empresa.

El Paso Water solo cobra tarifas de impacto a empresas que construyen viviendas en tres áreas de alto crecimiento: el lado Oeste alrededor de Transmountain Road y la Interestatal 10; el Noreste, principalmente al Norte de la autopista estadounidense 54 alrededor del campo de golf Painted Dunes; y partes del Far Eastside, al Este de Joe Battle Boulevard y al Sur de Zaragoza Road.

En esas tres áreas, EPW identificó $1,250 millones en proyectos que debe financiar y construir durante los próximos 10 años para satisfacer la demanda de agua de nuevos clientes.

La ley estatal exige que la empresa de servicios y la ciudad reevalúen las tarifas de impacto cada cinco años. El Ayuntamiento declinó aumentar las tarifas en 2019.

En el lado Oeste, los constructores de viviendas pagan una tarifa de impacto de poco menos de $1,600 por casa. Según el costo de la construcción de El Paso Water en esa área, deberían pagar más de $3,250 por vivienda, dijeron los consultores.

En el noreste, la tarifa debería aumentar de menos de $1,500 a casi $5,700 por vivienda.

En el lado Este, EPW está gastando $600 millones para completar una expansión ordenada por el estado de la Planta de Tratamiento de Aguas Residuales Roberto Bustamante en Pan American Drive.

El regulador ambiental del estado exigió a la empresa de servicios que incrementara la capacidad de tratamiento en la planta para manejar 51 millones de galones de aguas residuales por día a medida que el área se expande. La compañía de agua también está construyendo una planta de purificación de $100 millones que suministrará agua potable al Eastside.

Debido a esos proyectos, los constructores de viviendas deberían pagar casi $18,000 por casa en esa parte de la ciudad, según el cálculo de Raftelis. Eso es más de 11 veces la tarifa de $1,600 actualmente vigente.

Para llegar a esas cifras, los consultores consideraron cuántas viviendas nuevas se proyecta construir en esas áreas durante la próxima década y cuánto costaría brindarles servicios. Eso ascendió a 1.250 millones de dólares. El costo de cada área se determinó y se redujo a la mitad para acreditar a los desarrolladores de viviendas por los ingresos fiscales que se proyecta que producirá su desarrollo terminado.

En total, Rafetlis calculó que los clientes de El Paso Water están pagando alrededor del 88% del costo de construir servicios de agua y alcantarillado para nuevos desarrollos de viviendas. Según la consultora, la empresa de servicios públicos debería recaudar 17.6 millones de dólares anuales en tarifas de impacto de los constructores de viviendas. Los ingresos por tarifas de impacto ascienden ahora a unos 2 millones de dólares al año.

Independientemente de la próxima votación, dijo Durán, El Paso Water seguirá aumentando las tarifas para pagar la renovación de los antiguos sistemas de agua y alcantarillado de la ciudad y para proyectos que presten servicios a nuevos vecindarios. Desde ahora hasta finales de 2026, la empresa de servicios públicos gastará casi $2.3 mil millones en proyectos de mejora de capital, un aumento de $1.3 mil millones en gastos de capital de 2021 a 2023.

EPW gastará $588 millones en proyectos de capital este año, más de $805 millones el próximo año y $927 millones el año siguiente.

Un incremento en los ingresos anuales de unos pocos millones de dólares no afectará enormemente los gastos de capital de la empresa de servicios públicos.

El director ejecutivo de El Paso Water, John Balliew, ha dicho anteriormente que los contribuyentes de la empresa de servicios públicos pagan entre $2 y $3 adicionales en sus facturas mensuales para subsidiar el costo de brindar servicio a nuevos desarrollos. Durán dijo que incluso si el Ayuntamiento incrementa las tarifas de impacto al nivel más alto permitido, probablemente reduciría las facturas de los clientes en promedio sólo alrededor de $1 por mes en los próximos años.

Hay mucha incertidumbre en esa cifra. El impacto en las facturas de agua de los hogares dependería del crecimiento que realmente se produzca; que los constructores de viviendas paguen tasas de impacto a EPW cada vez que reciben un permiso de construcción.

En lugar de aumentar las tarifas de impacto, el representante de la ciudad de Eastside, Art Fierro, trató de convencer al consejo de reducir las tasas de los constructores de viviendas para hacer potencialmente más asequibles las nuevas casas.

Los representantes de la ciudad Joe Molinar, que representa al Noreste, y Brian Kennedy en el lado Oeste se pusieron del lado de Fierro. El resto del Ayuntamiento lo derribó.

“Estoy muy decepcionada de escuchar a los miembros del consejo... abogar por pagar más dinero del bolsillo de los contribuyentes en lugar de que el desarrollo pague por su propio desarrollo”, dijo la representante de la ciudad del Distrito 3, Cassandra Hernández. 

Los representantes Chris Canales del Distrito 8, Josh Acevedo del Distrito 2 y Henry Rivera del Distrito 7 se unieron a Hernández para votar a favor de incrementar las tarifas.

“Creo que es justo que las personas que... eligen mudarse a esas áreas paguen el costo de la infraestructura que les servirá”, afirmó Canales.

Los desarrolladores y defensores de la industria argumentan que es mejor si todos comparten el costo del nuevo desarrollo, en lugar de acumular nuevos costos sobre los constructores y, en última instancia, sobre los compradores de viviendas en esas áreas.

El riesgo que Leeser enfatiza –que los constructores de viviendas abandonen los límites de la ciudad de El Paso si la ciudad aumenta las tarifas de impacto– ya se está produciendo hasta cierto punto. Las tarifas de impacto actuales de El Paso son más bajas que en otras ciudades importantes de Texas.

La incorporación de decenas de miles de nuevas viviendas en la última década no ha traído más gente a El Paso. El número de personas que viven en los límites de la ciudad (alrededor de 677 mil en 2022, el año más reciente disponible) es el mismo que en 2014. El Paso ha extendido una población estancada en un área más grande. Las comunidades periféricas como Socorro y Horizon han experimentado un crecimiento demográfico relativamente fuerte en los últimos años.

¿Pueden las ventas de terrenos de PSB cubrir el costo del crecimiento?

Richard Dayoub, consultor empresarial y cabildero que fue director ejecutivo de la Cámara de El Paso, ha dicho que aumentar las tarifas de impacto obstaculizará el crecimiento en la ciudad y aumentará los costos de la vivienda. Además, El Paso Water tiene otros medios para financiar el crecimiento, dijo.

Quienes se oponen a las tarifas de impacto, incluidos Dayoub y Adauto, argumentan regularmente que EPW debería vender algunos de sus aproximadamente 160 mil acres de tierras (incluidos alrededor de 21 mil acres dentro del Condado de El Paso) para cubrir el costo de construcción de infraestructura.

La Junta de Servicio Público (PSB), cuyos miembros son nombrados por el Ayuntamiento para gobernar el El Paso Water, compró gran parte del terreno en la década de 1950 para obtener acceso a los recursos hídricos, y en raras ocasiones el PSB vende áreas que se consideran “inadecuados” para los sistemas de agua de la ciudad.

“No hemos tenido ninguna discusión sobre nuestras propiedades inmobiliarias, que son importantes”, dijo Dayoub. Otras comunidades que aplican tarifas de impacto no tienen grandes propiedades que puedan vender para cubrir el costo de la nueva infraestructura, dijo.

La mayor parte de las propiedades de EPW dentro del Condado se encuentran en el NAoreste y en el Valle Superior, comentó Balliew, director ejecutivo de la empresa de servicios públicos, en una entrevista.

Sin embargo, la PSB ha puesto a la venta terrenos a precio de mercado, “y nadie los ha comprado”, dijo Balliew. 

El impacto ambiental de la expansión urbana

También hay factores climáticos y ambientales que influyen en la decisión sobre la tarifa de impacto. La Ciudad de El Paso ha estado elaborando un plan para contrarrestar el cambio climático y mejorar la calidad del aire en la zona fronteriza, con el objetivo de ganar cientos de millones de dólares de la Agencia de Protección Ambiental para implementarlo.

Uno de los elementos más importantes del plan es reducir la cantidad de tiempo que los paseños pasan conduciendo. La jefa climática de la ciudad, Nicole Ferrini, comentó a El Paso Matters que la cantidad de millas recorridas en vehículos aquí “es una fuerza impulsora detrás de nuestras emisiones” que contribuyen a los altos niveles de ozono a nivel del suelo y partículas, que son peligrosas para respirar.

Algunas formas de contrarrestar esto incluyen hacer que sea más fácil caminar por los lugares o reducir el costo de desarrollar lotes más cerca del centro de la ciudad. “Si vives en el centro y trabajas en el centro, conduces menos”, señaló Ferrini.

El levantamiento de las tarifas de impacto “de alguna manera promueve el desarrollo de relleno”, dijo Durán. “Si no puedo pagar una casa de $260,000 en la nueva área, pero puedo pagar una casa existente en el centro de El Paso, tengo la opción de: ‘¿Adónde me mudo?’”.

Balliew a finales de febrero dijo al Ayuntamiento que debería adoptar el aumento más bajo sobre la mesa: un aumento del 56% que iguala la inflación desde 2009.

Eso supondría alrededor de $1 millón adicional por año para El Paso Water, una cantidad insignificante considerando los $558 millones en gastos de capital de la empresa este año, dijo Durán. Eso esencialmente no tendría ningún efecto en las facturas de agua de los hogares, al menos no en el corto plazo, añadió.