Nových bytů bude víc, jenže dražších. Bydlení ve vlastním se vzdaluje

Trh s novými nemovitostmi ožívá. V druhé polovině roku se čeká celorepublikový nárůst nabídky nových bytů oproti loňsku o 3,6 %, v Praze pak o 3,2 %. Vyplývá to z aktuálního průzkumu analytické společnosti CEEC Research, který se uskutečnil letos v březnu a zapojilo se do něj 36 vrcholných představitelů největších developerských společností.

Ještě dynamičtější vývoj se předpovídá v první polovině roku 2026, kdy by růst nabídky mohl dosáhnout až 4,6 % v celém Česku i v Praze.

„Nabídka bude v letošním roce významně posílena, což je pozitivní nejen pro kupující, ale i pro celý trh. Vše nasvědčuje tomu, že se vývoj ve stavebnictví obrací směrem k oživení,“ tvrdí Michal Vacek, ředitel CEEC Research.

Důvodem je, že vedle nově povolených projektů přicházejí na trh i další etapy už dříve schválených rozsáhlých záměrů, jejichž realizace probíhá postupně.

„Přesto je to například v Praze, kde je poptávka nejvyšší, absolutně nedostatečné. Pořád vidíme, že jde v hlavním městě o jednotky tisíc nově povolených bytů. Přitom je potřeba 20 až 25 tisících bytů, možná s ohledem na mnohaletý deficit i vyšší počet,“ upozorňuje Marcela Fialková, ředitelka strategie UDI Group.

Poptávka po nových bytech je velká. Ve druhé polovině roku 2025 očekávají developeři její růst oproti loňsku o 5,7 % v celé republice, v Praze pak o 5,4 %. V první polovině roku 2026 má být růst ještě výraznější – a to 6,6 % celorepublikově a 6 % v české metropoli.

V současnosti se staví především byty běžného standardu. Na trhu se drží ale i luxusní segment, který zabírá zhruba 20 procent projektů.  „U dotázaných developerů tvoří přes 28 procent kupujících movití klienti, včetně těch zahraničních. Trendem je, že v průměru 30 procent bytů se prodá ještě před zahájením výstavby," uvádí průzkum. 

Podle Dušana Kunovského, předsedy představenstva Central Group, se na trh ve velkém vrací i odložená poptávka z předchozích let. „Proto letos v Praze očekáváme nový prodejní rekord. Nabídku však stále limituje impotentní povolování nových staveb, které je navíc kvůli nedostatku úředníků ještě pomalejší než dříve,“ říká Kunovský.

Jak vysvětluje Michal Vacek, důvodem velké poptávky je kombinace několika faktorů – rostoucí obavy z dalšího zdražování, investiční potenciál nemovitostí i omezená nabídka na trhu. „Především v Praze se stává vlastnické bydlení stále méně dostupné, což zvyšuje zájem o investiční nákupy i alternativní formy bydlení, jako jsou nájemní byty či družstevní vlastnictví,“ popisuje.

A jak ukazují data průzkumu, zájemci o nemovitost se obávají celkem oprávněně – ceny nových bytů totiž podle odhadů dál porostou, a to v průměru o 6,9 %. Přitom už dnes jsou na historických maximech. Například podle Deloitte Real indexu je nyní průměrná cena bytu na 95 tisíc za metr čtvereční, v Praze je to přes 121 tisíc korun.

„Odhadované zdražování jasně ukazuje, že situace na realitním trhu se pro kupující v tomto směru nezlepší. Naopak. Bydlení se stává čím dál méně dostupným, zejména v městských aglomeracích, kde se ceny pohybují na historických maximech. Pokud se tempo růstu cen nezmění, může se vlastnické bydlení stát v budoucnu výsadou jen úzké skupiny obyvatel,“ uvádí autoři šetření.

Výsledky průzkumu představili autoři na konferenci Setkání lídrů českého developmentu, na které se řešili problémy s dostupností bydlení. Podle řady expertů je hlavním problémem složitá a nejasná legislativa a špatný systém územního plánování. Česko se v evropském měřítku, ať už v případě změny územního plánu, povolovacího procesu nebo vydávání stavebního povolení, řadí na chvost evropských zemí co se týče doby vyřízení.

„Územní plánování představuje pro investory spíše překážku. Zdlouhavé schvalovací procesy, složitá regulace a nejednotný přístup jednotlivých úřadů nejen zpomaluje realizaci nových projektů, ale zároveň negativně ovlivňují rozvoj celých lokalit. Výsledkem je omezená nabídka bydlení, růst cen nemovitostí a nedostatek komerčních prostor,“ uvádí průzkum.

Marek Jakeš, majitel společnosti Jakeš Group, k tomu dodává: „Pomohla by digitalizace a větší transparentnost povolovacích procesů. Dnes je běžné, že se čeká roky na změnu územního plánu nebo stavebního povolení a to je neúnosné. Pokud chceme dostupnější bydlení, musíme mít rychlejší a předvídatelnější schvalovací procesy,“ říká.

Jednou z cest je podle něj využití „fixovaných“ územních plánů, kde budou definované parametry pro výstavbu. „Tím by se eliminovalo nekonečné individuální dohody s úřady. Také je potřeba posílit kapacity stavebních úřadů, aby se zrychlila administrativa,“ dodává Jakeš.

Sdílejte článek, než ho smažem