Úrokové sazby hypotečních úvěrů přešly podle odborníků ze zimního spánku plynule do fáze prázdninové siesty. „Již měsíce trvající stagnace pokračuje, a pokud dochází ke změnám, jsou naprosto okrajové, komentuje dění na hypotečním trhu David Eim, místopředsedu představenstva společnosti Gepard Finance. Aktuálně během týdne sáhly do sazeb dvě banky, ale změna o jednu či dvě desetiny procentního bodu u dvou bank, to není žádná změna. Je sice pravda, že Česká národní banka v posledních měsících klíčové úrokové sazby opakovaně snižovala, ale tyto sazby jsou podle něj krátkodobé a hypotéky se od nich přímo neodvíjí. „Referenční sazbou pro cenotvorbu hypoték je cena dlouhodobých peněz a v této oblasti již dlouhé měsíce není žádný výrazný vývoj,“ dodává.
Banky se zkrátka do snižování hypotečních sazeb stále nijak nehrnou. Podle Swiss Life Hypoindexu se sazby v průběhu prvního pololetí letošního roku snížily jen nepatrně o tři desetiny procentního bodu – z prosincových 5,22 procenta na aktuální červnovou hodnotu 4,94 procenta.
„Z historického pohledu se jedná o velmi pozvolný pokles, který potvrzuje pokračující klesající trend, nicméně bez výraznější dynamiky. Rychlejší snižování sazeb brzdí konzervativní přístup bank k oceňování rizika a přetrvávající nejistota ohledně dalšího vývoje inflace,“ potvrzuje Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select.
Poptávka domácností po úvěrech se podle něj navíc zvedá jen pozvolna, takže banky necítí tlak na výraznější slevy. Výsledkem je, že se klienti musí spokojit se slevami v řádu desetin procenta. Už na začátku roku 2025 ale panovala shoda, že žádný dramatický pád sazeb nás letos nečeká. A dosavadní vývoj to jen potvrzuje. Nejde tak podle odborníků o žádnou revoluci, spíše o klikatou cestu s častými zastávkami.
Měsíční splátka dále klesá
Měsíční splátka hypotečního úvěru ve výši 3,5 milionu korun sjednaného do 80 procent odhadní ceny nemovitosti (LTV) při splatnosti 25 let a průměrné červnové nabídkové sazbě 4,94 procenta činila 20 334 korun. Za posledních dvanáct měsíců tak klesla o 1 186 korun.
| Období | Průměrná úroková sazba v % | Měsíční splátka v Kč |
|---|---|---|
| Červen 2025 | 4,94 | 20 334 |
| Květen 2025 | 4,96 | 20 381 |
| Duben 2025 | 5,01 | 20 488 |
| Březen 2025 | 5,05 | 20 555 |
| Únor 2025 | 5,11 | 20 692 |
| Leden 2025 | 5,13 | 20 730 |
| Prosinec 2024 | 5,22 | 20 909 |
| Listopad 2024 | 5,32 | 21 116 |
| Říjen 2024 | 5,34 | 21 155 |
| Září 2024 | 5,38 | 21 248 |
| Srpen 2024 | 5,42 | 21 326 |
| Červenec 2024 | 5,49 | 21 475 |
| Červen 2024 | 5,51 | 21 520 |
| Zdroj: Swiss Life Hypoindex, údaje od června 2024 do června 2025 | ||
Nejlevnější je nadále hypotéka s tříletou fixací
Sazby hypotečních úvěrů se kromě deseti leté fixace u LTV do 80 procent drží pod úrovní pěti procent. Nejlevnější sazba je u tříleté fixace (4,58 procenta) a u pětileté fixace (4,90 procenta).
| Fixace | Do 80 % LTV | Nad 80 % LTV |
|---|---|---|
| 1 rok | 4,93 | 5,34 |
| 3 roky | 4,58 | 4,99 |
| 5 let | 4,90 | 5,26 |
| 10 let | 5,35 | 5,67 |
| zdroj: Swiss Life Hypoindex; LTV (Loan to Value) – je procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti | ||
Naopak nejvyšší sazby jsou aktuálně u LTV nad 80 procent u desetileté fixace (5,67 procenta) a u fixace na jeden rok (5,34 procenta).
Vývoj do konce roku? Žádná revoluce
„Výhled na druhou polovinu roku 2025 zůstává střízlivý. Předpokládáme, že sazby budou dál klesat, ale tempem maximálně o 0,1 až 0,2 procentního bodu za čtvrtletí. Důvodů je víc: inflace je sice pod kontrolou, ale ČNB zůstává opatrná. A do hry vstupuje i zahraničí, geopolitická nejistota a postupné uvolňování měnové politiky v eurozóně. Očekávat prudký návrat sazeb pod čtyři procenta je proto momentálně spíš iluze,“ předpokládá Sýkora.
Co by měli udělat klienti, kteří letos uvažují o pořízení nového bydlení, v situaci, kdy sazby klesají jen pozvolna? Rada je podle odborníků jednoduchá: neváhat, nepřešlapovat a nečekat na zázračný propad úroků. Kdo příliš vyčkává, riskuje, že mu mezi prsty proteče dobrá příležitost a dostane se do pasti ztracené příležitosti.
Pronájem bez rizika: Kompletní průvodce pro majitele i jejich nájemníky |
Sazby jsou stále vyšší než v době pandemického boomu, na druhé straně jsou už dnes ale nižší než v roce 2023. Pokud se zájemcům o bydlení podaří najít nemovitost za rozumnou cenu a zajistí si financování s možností budoucí refixace, mohou z dlouhodobého hlediska podle odborníků ušetřit.
Nemovitosti dál zdražují, nejvíce byty
Ceny všech typů nemovitostí v prvním čtvrtletí letošního roku přitom dál rostly a tempo zdražování proti předchozímu kvartálu zrychlilo. Nejvýrazněji zdražily byty, jejichž ceny se meziročně zvedly o 10 procent. Ceny domů se meziročně zvýšily o 6,3 procenta a ceny pozemků o 5,5 procenta. Vyplývá to z aktuálních dat ČSOB indexu bydlení, který vychází z reálných odhadů tržních cen nemovitostí pořízených na hypotéku klienty skupiny ČSOB.
Nová půda nepřibude. Jsou tedy pole nebo les dobrou investicí? |
„Růst cen nemovitostí v Česku si udržuje vysokou dynamiku. Největší převis poptávky nad nabídkou je u bytů, kde jsme po dlouhé době zaznamenali dvouciferné tempo růstu cen a cenová hladina se posunula na nové maximum. Při současném trendu oživování hypotečního trhu, nízké nezaměstnanosti a růstu reálných mezd a bez výrazných změn na nabídkové straně navíc nelze čekat, že by se cenový trend změnil,“ říká generální ředitel ČSOB Hypoteční banky Martin Vašek.
Proti minulému čtvrtletí nejrychleji zdražily byty v Moravskoslezském kraji, kde se ceny zvýšily o 6,3 procenta, následoval Karlovarský kraj se šestiprocentním růstem a Olomoucký kraj se zdražením o 4,7 procenta. Největší poptávka byla po bytech do velikosti 45 metrů čtverečních, které si kupující často pořizují i jako investici. Průměrná prodejní doba bytů se mírně prodloužila a pohybuje se okolo čtyř měsíců.
Na trhu s rodinnými domy se proti minulému čtvrtletí mírně zvýšila poptávka. Nejvíc se staví ve Středočeském kraji a v okolí Brna. Kupci mají podle ČSOB indexu bydlení zájem i o starší domy ve špatném technickém stavu, protože lze získat dotaci na rekonstrukci a modernizaci na úspornější objekt.
