Dostat z bytu problémového nájemníka může být oříšek, pomůže dobře postavená smlouva.
Nájemní smlouva
Špatná zpráva pro pronajímatele - právní úprava nájemního vztahu je ze zákona postavena tak, aby chránila více nájemníka, dostat z bytu neplatiče tak nemusí být vůbec snadné. Je však několik způsobů, jak rizika v časech rekordní poptávky minimalizovat.
Pokud inzerujete byt k pronájmu za rozumnou cenu, téměř okamžitě se ozývají i desítky zájemců. Tím samozřejmě narůstá i riziko nepříznivého výběru. Držte se proto zlatého pravidla, které spočívá v uzavření první smlouvy na dobu určitou.
„Z pohledu pronajímatele je zásadní uzavření nájemní smlouvy na dobu určitou v kratším časovém horizontu a v případě, že je s nájemníkem spokojen, tuto smlouvu obnovovat. Je to zcela určitě vhodnější než nájemní smlouva uzavřená na dobu neurčitou, která je velmi složitě vypověditelná,“ vysvětluje Lukáš Štrajt ze společnosti M&M Reality.
Tip: Pořizujete si byt na hypotéku? Spočítejte si na naší kalkulačce, jaké úroky banky nabízejí.
Kouření, psy a kočky nezakážete
Smlouva uzavřená na dobu určitou je pro majitele bytu také cestou, jak lépe dosáhnout dodržování pravidel, na kterých mu záleží. To se může týkat třeba chovu domácích mazlíčků či kouření v bytě. Pronajímatel totiž nemá oporu v zákoně k tomu, aby nájemníkovi tyto věci zakázal. Podobné „zákazy“ tak fungují pouze na dohodě, kterou nájemník dodržuje dobrovolně.
„Je třeba počítat s tím, že právní úprava nájemního vztahu je postavena na základní premise, a to že nájemce bytu je slabší smluvní stranou nájmu, a tím pádem si zasluhuje vyšší ochranu svých práv. Z toho vyplývá, že v obecné rovině není možné zkracovat nájemcova práva stanovená občanským zákoníkem. Nelze si například sjednat další výpovědní důvody nad rámec zákona, takové ujednání by bylo nezávazné a nevymahatelné,“ dodává Lukáš Štrajt.
Pronajímatel by neměl podcenit ani otázku jistoty (dříve označované jako kauce). Ta může být stanovena maximálně ve výši tří měsíčních nájmů. V praxi se tak může stát, že nájemník hned za první měsíc zaplatí v podstatě čtyři nájmy, což může být pro řadu z nich už značný problém. Nalezení nájemníka může být zpomaleno, přičemž každý neobsazený měsíc představuje finanční ztrátu. Dobrý realitní makléř toto všechno zařídí za klienta…
Vše si nafoťte
Při uzavírání nájemní smlouvy je dobré se také zamyslet nad tím, zda nebude třeba v průběhu nájmu zvyšovat nájemné, což je opět zásadní z hlediska doby trvání nájmu. Pronajímatel by si měl uvědomit, zda se nechystá byt v budoucnu rekonstruovat či jinak opravovat.
Rovněž je vhodné důkladně zdokumentovat stav bytu ke dni předání, ať je možné při ukončení nájemního vztahu zhodnotit, zda nájemce způsobil nějaké škody, což bývá poměrně časté.
