Letošní rok hypotečnímu trhu nepřeje. V posledních měsících se usadil u dna, na pětině počtu i objemu loňského trhu. Hlavní důvod je přitom nasnadě: významné zvýšení úrokových sazeb! Jaká je současná situace a jak dlouho potrvá návrat hypoték na výsluní?
Hypoteční trh je pod tlakem. Hlavní příčinou jsou vysoké úrokové sazby hypotečních úvěrů, jako následek základní měnově politické úrokové sazby České národní banky (ČNB). Úrokové sazby hypoték se nyní už, podle Hypomonitoru České bankovní asociace (ČBA), přiblížily k 6procentní hranici, kterou ale již podle jiných ukazatelů (např. GOFI Real od hypotečního specialisty Golem Finance) překonaly.
Vývoj úrokových sazeb hypoték dle Hypomonitoru ČBA
Ve vývoji o 14 let zpátky
Současné úrokové sazby jsou tak výše než po pádu banky Lehman Brothers, který odstartoval finanční krizi v roce 2008. Což znamená, že se vrátily na úroveň před čtrnácti lety. V mezidobí ovšem velké centrální banky v čele s americkým Fedem pumpovaly na trhy likviditu prostřednictvím kvantitativního uvolňování, což vedlo k bezprecedentnímu poklesu tržních úrokových sazeb. Česká národní banka se k nim přidala a peníze tiskla prostřednictvím čtyřletého kurzového závazku. Úrokové sazby řady státních dluhopisů se v té době dostaly do záporných čísel, kdy investoři byli ochotni platit za to, že státům peníze půjčili. Současně s tím hypotéky zlevnily – v Česku až na 1,77 procenta (dle Fincentrum Hypoindexu, který tehdy sledoval úrokové sazby skutečně sjednaných hypoték).
Lidé si v té době zvykli na nízké úrokové sazby, neboli na levné hypotéky a pochopitelně by je chtěli mít i nadále. V průzkumu EMA data z konce března 2022 dokonce celá polovina z respondentů, kteří v té době nespláceli hypoteční úvěr, uvedla, že by byla ochotna platit za hypotéku maximálně do 2 procent úrokové sazby.
Nová opatření ČNB žádný apríl nebyl
Vysoké úroky však nejsou jediný důvod aktuálního stavu, do něhož se hypotéky letos dostaly. Svůj vliv na hypoteční trh mají též opatření České národní banky, která stanovuje omezující kritéria pro čerpání hypotéky na základě zákona. A stejně jako ke zmírnění kritérií v začátku pandemie, si i k jejich letošnímu zpřísnění, ČNB vybrala datum 1. dubna. A vůbec se nejednalo o aprílový žert.
ČNB zakázala bankám poskytovat hypotéky s vyšším LTV než 80 procent (pro mladé do 36 let 90 procent), a tak si lidé mohou půjčit jen 80 procent (mladí 90 procent) ceny kupované nemovitosti. A to pouze v případě, že její cena odpovídá zástavní hodnotě podle názoru odhadce úvěrující banky. Zároveň lidé můžou na splátky úvěrů vynaložit jen 45 procent svých příjmů (mladí do 36 let 50 procent), v rámci regulace ukazatele DSTI. Aby toho nebylo málo, ČNB totiž reguluje i ukazatel DSTI, čili výši úvěrů k ročnímu příjmu domácnosti dlužníků. Lidé si tak nemohou půjčit více než 8,5 násobek (mladí do 36 let 9,5 násobek) svých ročních příjmů.
Začarovaný kruh?
Před zdražením hypoték byl nejvíce limitující ukazatel LTV. Lidé neměli naspořeno dost prostředků, a tak větší část ceny nemovitosti chtěli zaplatit úvěrem. Nyní se situace ještě posunula. Přibližně ztrojnásobení úrokových sazeb vedlo k extrémnímu nárůstu splátky hypotéky, což do popředí dostalo regulaci podílu splátek úvěrů na příjmech (DSTI). Ceny nemovitostí ale (zatím?) příliš neklesly. Lidé tak na jejich koupi většinou nedosáhnou, protože neuplatí dostatečně vysokou hypotéku.
Výsledkem je propad hypotečního trhu. Oproti loňskému (rekordnímu) roku postupně spadl až na pětinu.
Dalším výsledkem drahých hypoték, a především zmíněného omezení ze strany České národní banky, je i obrat v trendu průměrné výše poskytnutých hypoték. Ta začala od dubna 2022 klesat.
Průměrná výše poskytnutých hypoték (v mil. korun)
Realitní trh připomíná kovbojský souboj
Otázkou tedy nyní není, zda k obratu na hypotečním trhu dojde, ale kdy a jak se tak stane. Spouštěčem obratu současného hypotečního trendu může být buď pokles cen nemovitostí, nebo snížení úrokových sazeb.
Ceny nemovitostí už nyní pomalu klesají. Dolů je stlačují především prodávající, kteří z jakéhokoliv důvodu (osobní, rodinná či finanční situace…) musí prodat a musí prodat rychle. Zatím jich ale není mnoho. Podíl nesplácených hypoték se drží na rekordních úrovních, a tak ani nucené dražby k hlubšímu poklesu příliš nepřispívají.
Realitní trh tak připomíná kovbojský souboj, kdy kupující a prodávající stojí proti sobě s prstem u spouště pistole a vyčkávají, komu prvnímu selžou nervy či trpělivost. Pokud vydrží déle kupující, prodávající budou muset s cenou dolů. Pokud prodávající, kupující postupně začnou nakupovat i za současné ceny, které jsou nad dlouhodobým trendem o 30 procent, alespoň podle názoru ČNB.
Poklesu úrokových sazeb hypoték se ale také hned tak nedočkáme. Česká národní banka bojuje s inflací prostřednictvím „stability úrokových sazeb“, kdy nechce úroky příliš zvyšovat. Ostatně, podle poslední analýzy, která byla podkladem měnově politického rozhodování bankovní rady ČNB, by i zvýšení o 1 procentní bod vedlo ke snížení inflace za rok o 0,3 procentního bodu. V každém případě to znamená, že aktuální vyšší úrokové sazby hypoték bude držet delší dobu.
Výhled pro hypoteční trh nejbližších měsíců tak – bohužel – není příliš optimistický.
Autor je člen Finanční akademie Zlaté koruny, vyučuje na Vysoké škole ekonomické v Praze, je šéf obsahu EMA data a šéfredaktor odborných komunitních webů Poradci-sobě.cz a Realiťáci-sobě.cz.
Zlatá koruna již 20 let pořádá soutěž finančních produktů, které hodnotí téměř 400 členná nezávislá Finanční akademie, organizuje odborná ekonomická a finanční fóra, provozuje finanční portál se srovnávačem www.zlatakoruna.info a rádce www.penizevrousce.cz.
