„Při nákupu či prodeji prostřednictvím realitní kanceláře by měl být list vlastnictví ne starší než tři dny ze zákona přílohou zprostředkovatelské smlouvy s realitkou,“ vysvětluje Dominik Ženatý, ředitel brněnských DOMA realitních makléřů. Svým projevem nezapře, že je vystudovaný, jakkoli nepraktikující právník.
Pohled do minulosti
O nemovitosti vypovídají dva základní soubory dokumentů. Katastr nemovitostí hledí do minulosti a najdete v něm všechny změny po dobu existence pozemku, budovy či bytu. V působnosti katastrálního úřadu není rozhodování a zjišťování. Slouží jen k zaznamenávání změn a nových skutečností na základě podání jednotlivce, stavebního úřadu, soudu a podobně.
Katastr nemovitostí odhaluje historii i budoucnost pozemků
Často tam lze objevit různé nesrovnalosti, například na pozemku je něco, co zapsáno není, nebo naopak chybí stavba, která v něm uvedená je. V tom případě má majitel problém, protože nemůže jen tak zbourat dům, na to potřebuje demoliční výměr. Černou stavbu je potřeba s pokutou legalizovat, nebo dostanete soudní příkaz k jejímu odstranění. Pokud vaši předkové prováděli vše podle předpisů, je potřeba jim blahořečit, protože často až při prodeji nemovitosti nastane pořádný úřední tanec.
Co řeší územní plán?
„Územní plán, s nímž se setkají zpravidla jen majitelé domu či pozemku nebo zájemci o jejich koupi, se naopak dívá do budoucnosti,“ vysvětluje Dominik Ženatý. Dozvíte se v něm, co se v okolí chystá a jak můžete se svou nemovitostí naložit. To se týká zejména pozemků, protože koupě zemědělské půdy s vidinou stavby rodinného domu znamená náročnou a často nikam nevedoucí cestu.
O tom, co se může na pozemcích v budoucnu dít, rozhoduje zastupitelstvo obce a na jednotlivých obecních webech je už často i pohled do územního plánu. Z něj se dozvíte nejen to, zda zálibně prohlížíte stavební parcelu, či pole, ale má i spoustu dalších odnoží. Třeba omezení typu rodinného domu – například „musí mít dvě patra a červenou sedlovou střechu“.
Realitní okénko: Katastr nemovitostí budete určitě potřebovat
Pokud v takové lokalitě toužíte vybudovat originální architektonickou kreaci, máte smůlu. A obáváte-li se, že vám za plotem budou něco stavět, také není vždy důvod k bezprostřední panice. Plán je jedna věc, realita druhá. Nicméně ani současná stavební uzávěra neznamená, že si hluku ze sousední stavby časem neužijete měrou vrchovatou v rámci rekonstrukcí či úprav stávající zástavby.
Pojďme nakouknout
Katastr eviduje stav, zkoumá formální vlastnosti podání, ale už ho nezajímá, zda cena na kupní smlouvě byla zaplacena, ani nepátrá po tom, zda má vlastník domu manželku, které půlka patří, aniž by byla v katastru uvedena. Tyto vztahy řeší jen banka při žádosti o hypotéku.
Na webových stránkách Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního https://www.cuzk.cz/ je hned vlevo pod nadpisem lupa s popiskem Nahlížení do Katastru nemovitostí. Poté, co pomocí kódu ověříte, že nejste robot, vyjede základní informace. Z ní se dozvíte, kdo nemovitost vlastní, zda je na ní zástavní právo, exekuce, či věcné břemeno, nicméně bez detailů.
Katastr nemovitostí odhaluje historii i budoucnost pozemků
„I tak získáte hodně informací o budovách, druhu zdiva, patrech, počtu jednotek či kolaudacích. Pro běžného zájemce je toho ažaž,“ směje se Dominik Ženatý. „Vy nebo makléř můžete například zjistit, že prodáváte chatu, ale pozemek není váš, jakkoli si pamatujete, že teta, která vám nemovitost odkázala, ho od souseda koupila, jen se smlouvou jaksi zapomněla dorazit na katastr. Jako vlastník se samozřejmě máte o své věci starat a mít je v pořádku. Makléř však rozhodně není od toho, aby vás kritizoval za nedostatky, ale aby vám je pomohl dát do pořádku,“ nabádá odborník.
Zatímco běžný náhled je zdarma, celý list vlastnictví se všemi detaily pořídíte, pokud v pravém rohu nahoře zadáte požadavek do „košíku“, zaplatíte kartou 50 korun za stránku, a list vlastnictví vám přijde e-mailem.
Poznámka pro neznalé, mluví-li makléř o „elvéčku“, má na mysli právě list vlastnictví.
Dobrý makléř pátrá, radí, informuje…
Detail k jednotlivým věcem se už koupit nedá, ale můžete si zřídit on-line dálkový přístup do katastru podobně jako datovou schránku. Zřízení je bezplatné, platíte až za odebrané výstupy. Do takových detailů však zabíhají zejména soudy nebo opravdu dobří realitní makléři.
Předpisů dbalému a zkušenému odborníkovi by se tak nemělo stát, že třeba list vlastnictví s věcným břemenem zemřelé osoby dorazí až k podpisu rezervační smlouvy a žádosti o hypotéku. Bance totiž u výpisu z katastru při udělení hypotéky vadí vše, co cenu nemovitosti snižuje.
Je to samozřejmě apel na vlastníky, aby věcné břemeno zemřelých příbuzných nechali z listu vlastnictví co nejdříve vymazat. Kolek dnes stojí 2 000 Kč a pohled na hromadu papírů, které k podání potřebujete vyplnit, vám možná vyrazí dech. Jsou katastry, kde nezkušeným poradí, ale také se můžete dozvědět, že úředníci nejsou od toho, aby radili, ale aby kontrolovali.
A pozor – špatně vyplněné podání se vrátí! Kolek kupujete a celou akci absolvujete znovu. Plná moc a svěření úkonu právní kanceláři sice není levné řešení, lze očekávat až 5000 Kč, ale klid za to stojí. V kolcích na pokusech udělat vše správně můžete v případě extrémního tiskopisového nenadání „projet“ víc.
„Chytrá horákyně“ by si samozřejmě řekla, že by stačilo poslat na katastr kolkovanou kopii úmrtního listu s prosbou o výmaz, ale proč něco dělat jednoduše, když to jde složitě?
Buďte opatrní
U spoluvlastníků se často stává, že k jednání s katastrem někoho zplnomocní. „Z mých zkušeností vychází, že pořekadlo ‚Kam čert nemůže, nastrčí bábu‘ by mělo být rozšířeno o dovětek ‚Kam neprojde bába, nastrčí spoluvlastníka‘. Neznám mnoho rodin, které by spoluvlastnictví v míru ustály, zejména pokud nemovitost sdílí už druhá či třetí generace původních vlastníků. U nemovitostí obecně radím velkou opatrnost, u příbuzných trojnásobně,“ varuje makléř. „Nechutností svých činů mě každý rok překvapí. Notářsky ověřená plná moc k učinění podání by nikdy neměla být generální, ale přesně definovaná k úkonu.“
„A na závěr jedna rada, kterou dávám vždy: Zvolte pojištěného makléře, který má dobrého advokáta, nebo alespoň pojištěného advokáta! Mohou vám ušetřit spoustu peněz,“ doporučuje Dominik Ženatý.
Informace na „elvéčku“
- Nabývací titul sděluje, jak vlastník k nemovitosti přišel (koupě, dědictví, darování…).
- Věcné břemeno prozrazuje, co je k nemovitosti vázáno, například právo na dožití, právo užívání části nemovitosti, průchod či průjezd, včetně data, kdy vznikly.
- Zástava uvádí celkovou výši dluhu, u hypotéky i s úroky. Pokud prodáváte nemovitost zájemcům, kteří si berou hypotéku, je standardním postupem, že zástavní právo v katastru je zapsáno u prodávajícího, aby banka mohla vyplatit peníze, posléze se přepíše na kupujícího.
- Plomba znamená, že se u dané nemovitosti „něco děje“. V některých případech má katastr lhůtu 20 dní na to, aby zapsané vlastníky o této skutečnosti informoval, a ti měli možnost případně nesouhlasit.
| Chcete prodat, koupit, pronajmout dům, byt, garáž nebo pozemek? | ||
|---|---|---|
| Potřebujete si ujasnit stav nemovitosti vzhledem k finančním prostředkům, které máte k dispozici? Nenabízíte moc levně, nebo naopak draho? Jsou vaše požadavky spíše umírněné, nebo na nějaký ten milion hledět nemusíte? Víme o místě, kde získáte perfektní přehled pěkně pohromadě. | ||
| Podívejte se na stránky https://www.annonce.cz/reality.html#reality a budete mít vše jako na dlani. Filtrování podle ceny, velikosti, lokality je samozřejmé a orientovat se budete za pár sekund. Podle popisu a hlavně z fotografií získáte dokonalý přehled o tisícovkách pozemků, domů, bytů a komerčních prostor. Určitě to vyzkoušejte. |
Další díl Realitního okénka: Proč je důležitý výběr makléře vyjde 2. 4. 2024.
Zdroj: Dům&Zahrada, Foto: Depositphotos
