Prodej nemoviosti: Kdy musíte příjem zdanit a kdy vyváznete s osvobozením?

Pokud jste prodali nemovitost, dost možná kvůli tomu musíte podat daňové přiznání. Kdy se přiznat musíte a kdy ne?

Prodej nemovitosti a daň z příjmů

V minulosti řešila zdanění příjmů v těchto situacích daň z nabytí nemovitých věcí. Ta však byla v minulosti zrušena a proto se příjmy z prodeje nemovitosti v současnosti daní v rámci daně z příjmů. Podle § 10 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů (ZDP) jde o tzv. ostatní příjmy.

Pokud tedy získáte příjem z prodeje nemovitosti, je nutné většinou v dalším roce podat daňové přiznání.

Příjmy z prodeje nemovitosti stát však v určitých situacích umožňuje od daně osvobodit. K tomu se ale podrobněji teprve dostaneme.

V případě, že poplatník nesplní zákonné podmínky pro nárok na osvobození, snižují se příjmy z prodeje nemovitosti o související výdaje (např. cena nabytí, výdaje na opravy, údržbu, služby realitky). Ty je možné uplatnit jen do výše příjmů. Za situace, že by byly vyšší než příjmy, poplatník zde končí na nule. Není tedy promítat prodej nemovitosti pod cenou do ztrát. Pokud by naopak prodanou nemovitost původně nabyl darem, musí se nemovitost ocenit. Základ daně poté klasicky podléhá sazbě daně z příjmů ve výši 15 %, popřípadě 23 %.

Nárok na osvobození od daně z příjmů

Nárok na osvobození příjmů z prodeje nemovitosti můžete získat splněním časového testu nebo využitím prostředků na vaše další bydlení.

Příjmy z prodeje rodinného domu (a souvisejícího pozemku) nebo jednotky, která nezahrnuje jiný nebytový prostor, než je garáž, sklep či komoru (a souvisejícího pozemku) jsou podle § 4 osvobozené, pokud jste v něm bydleli nejméně po dobu dvou let před prodejem. Podmínka časového testu se na vás nebude vztahovat v případě, že jste zde sice bydleli kratší dobu, ale peníze z prodeje použijete na obstarání vlastní bytové potřeby. V případě osvobození příjmu plynoucího manželům z jejich společného jmění stačí, když podmínku pro osvobození splní jen jeden z nich (není-li nebo nebyla-li zařazena nemovitost do obchodního majetku jednoho z manželů).

Příjmy z prodeje nemovitosti v ostatních případech (prodej jiných nemovitých věcí nebo těch, ve kterých jste nebydleli, nebo těch z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem) budete mít osvobozené jen pokud doba mezi jejím nabytím a prodejem přesáhne 10 let (do konce roku 2020 platila lhůta v délce 5 let). Časový test opět nemusíte dodržet, pokud peníze z prodeje použijete na obstarání vlastní bytové potřeby.

Pro prodej nemovitosti získané děděním existuje výjimka. Desetileté období se zde zkracuje o dobu, po kterou byla nemovitost ve vlastnictví zůstavitele v případě, že byl příbuzným v řadě přímé či manželem, nebo šlo o vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem nabytým děděním od takového zůstavitele, nebo se zkracuje lhůta o dobu, po kterou prodávající nebo spoluvlastník vlastnil pozemek, jenž byl předmětem výměny v rámci pozemkových úprav.

Co je bytová potřeba

Podmínku „obstarání bytové potřeby“ splníte, pokud peníze na tento účel použijete do konce roku bezprostředně následujícího po tom, ve kterém jste prostředky získali (nebo je použita částka odpovídající získaným prostředkům na obstarání vlastní bytové potřeby před jejich získáním, nejdříve však v roce bezprostředně předcházejícím tomu, ve kterém jste peníze získali).

Co vlastně ale obstarání bytové potřeby znamená? Jde o:

• výstavbu bytového domu, rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a změna stavby, 
• úplatné nabytí pozemku (pokud na něm bude zahájena výstavba bytové potřeby do 4 let od okamžiku nabytí pozemku nebo úplatné nabytí pozemku v souvislosti s úplatným nabytím rozestavěného či dostavěného bytového či rodinného domu, jednotky bez nebytových prostor kromě garáže, sklepa či komory),
• úplatné nabytí rozestavěného nebo dostavěného bytového či rodinného domu či  jednotky, která nezahrnuje jiný nebytový prostor než garáž, sklep či komoru,
• splacení vkladu právnické osobě jejím členem za účelem získání práva nájmu či jiného užívání bytu či rodinného domu,
• údržba a změna stavby bytového či rodinného domu, bytu v nájmu nebo v užívání jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep či komoru,
• vypořádání společného jmění manželů či vypořádání spoludědiců, pokud je předmětem vypořádání úhrada podílu spojeného se získáním rodinného či bytového domu či jednotky, která nezahrnuje jiný nebytový prostor než garáž, sklep či komoru,
• úhrada za převod podílu v obchodní korporaci jejím členem uskutečněná v souvislosti s převodem práva, nebo užívání bytu,
• splacení úvěru nebo zápůjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených výše.

Osvobození u příjmu z nemovitosti oznamovat nemusíte

V souvislosti se změnami od roku 2021 finanční správa avizovala, že osvobození na příjmy z prodeje nemovitosti je možné uplatnit pouze za podmínky, že tento příjem do konce lhůty pro podání daňového přiznání finančnímu úřadu oznámíte.

Obecně platí, že pokud obdržíte příjem přesahující hodnotu 5 mil. Kč, který je od daně z příjmů fyzických osob osvobozen, musíte to oznámit správci daně do konce lhůty pro podání daňového přiznání za rok, ve kterém příjem obdrželi. V oznámení uvádíte výši příjmu, okolnosti jeho nabytí a datum vzniku příjmu.

Ustanovení § 38v odst. 3) ZDP ale uvádí, že povinnost se nevztahuje na příjem, o němž může tyto údaje správce daně zjistit z rejstříků či evidencí, do kterých má přístup.

Na několika místech webu Finanční správy ČR je však uvedeno, že oznamovací povinnost se na osvobozené příjmy z prodeje nemovitosti nevztahuje:
Povinnost oznámení se nevztahuje na příjem, o němž může údaje, které poplatník uvádí, správce daně zjistit z rejstříků či evidencí, do kterých má přístup a které zveřejní na úřední desce a způsobem umožňujícím dálkový přístup – Katastr nemovitostí. Oznamovací povinnost se nevztahuje na osvobozený příjem z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku, nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku zapisované do katastru nemovitostí ČR nebo na příjem z prodeje nemovitých věcí zapisovaných do katastru nemovitostí ČR (ve smyslu § 4 odst. 1 písm. a), b) a s) ZDP).

Letošní tisková zpráva k nejčastějším chybám v daňovém přiznání uvádí, že povinnost oznamovat osvobozený příjem je spojena nejčastěji s dary, dědictvím či příjmy z prodeje movitých věcí, cenných papírů nebo podílů na obchodních společnostech. Oznámení se týká i nemovitých věcí v hodnotě vyšší než 5 milionů Kč nabytých darem v rámci rodiny či děděním, naopak osvobozený prodej nemovité věci se oznamovat nemusí.