Developer Pardubický o investičních bytech a pomalé výstavbě: Za malý komfort platíme obrovskou cenu
Politici čím dál více mluví o zvýšení dani z nemovitosti či specifickém zdanění investičních bytů. Developeři často potvrzují, že velké podíly nově stavěných bytů se prodávají institucionálním investorům – třeba fondům, které skupují stovky i tisíce bytů po Evropě. Reflex nedávno přinesl pohled ekonomů a dalších expertů ve velkém článku o bydlení, nyní nabízíme také pohled developera: ředitele společnosti FINEP Tomáše Pardubického.
Pardubický před dvěma lety v E15 poměrně otevřeně mluvil o fenoménu spekulací na bytovém trhu. Dle E15 řekl, že „developeři srazí výstavbu na třetinu, spekulanti se vypařili.“ Tento výrok často cituje v debatách například předseda Pirátů Zdeněk Hřib. Pardubický ale nyní tvrdí, že výrok v rozhovoru myslel jinak.
Ve zmíněném rozhovoru z února 2023 popisujete, že kvůli odlivu spekulantů developeři snižují objem výstavby. Máte data či odhady o tom, jaký podíl vašich bytů v minulosti kupovali investoři a kolik šlo na přímé bydlení?
To je nepřesná interpretace, tak jsem to neřekl a rozhodně ani nemyslel. Protože to podstatné je, že poptávka jako celek stále významně převyšuje nabídku. I kdyby určitá část poptávky ubyla, stále bychom měli více zájemců, než dokážeme uspokojit. Tedy investoři by neměli žádný důvod omezovat výstavbu.
Přesto se zeptám: Považujete za problém, že se bydlení stává čím dál více investičním artiklem – a pokud ano, v čem konkrétně?
Nepovažuji to za problém – právě naopak. V českém prostředí není „investiční byt“ spekulativní nástroj, ale velmi často forma spoření. Lidé kupují byty jako dlouhodobé zajištění – namísto nejistých penzijních fondů nebo jiných finančních produktů. Tyto byty pak běžně pronajímají a tvoří tak velmi podstatnou část dostupného nájemního fondu. Tedy trhu pomáhají. Dá se říct, že v Česku funguje jeden velký, rozptýlený nájemní fond, který nestojí na několika institucích, ale na statisících domácností. Tito lidé svým způsobem suplují to, co u nás dlouhodobě chybí – stabilní nabídku kvalitního nájemního bydlení.
Ano, právě investiční skupování bytů však nabídku těch nájemních může snižovat…
Nejsem si jistý, že to má takové důsledky. Namísto démonizace bychom tuto formu investování měli chápat jako přirozenou a společensky prospěšnou. Je to zdravá reakce na to, že stát ani obce nezvládají nabídku bydlení dostatečně saturovat.
Jak se díváte na možnost, že by stát omezil nákupy bytů jako investic? Například skrze vyšší daně z nemovitostí při vícenásobném vlastnictví, jak navrhují někteří politici? Znamenalo by to něco pro vás jako developery?
Takový krok by dostupnost bydlení jednoznačně zhoršil. V každé funkční ekonomice hraje soukromý kapitál zásadní roli – a u bydlení to platí dvojnásob. Investoři dnes suplují to, co stát ani obce nestíhají – výstavbu a provoz nájemního bydlení. Zavádět trestné daně nebo jiné formy restrikce by znamenalo zásah proti lidem, kteří vytvářejí reálnou nabídku. Výsledkem by nebylo zlevnění bytů, ale další zpomalení výstavby a úbytek nájemního bydlení. Místo toho bychom se měli soustředit na motivaci a podporu – rychlejší povolovací řízení, menší byrokracii, transparentní spolupráci mezi soukromým a veřejným sektorem. Jen tak lze systémově zlepšit dostupnost bydlení.
Už jste to v předchozích odpovědích naznačil, nicméně: Jaké jsou dle vás největší důvody, proč stále rostou ceny bytů v Česku?
Hlavním důvodem růstu cen je nedostatečná výstavba. Poptávku táhnou dva silné proudy: příliv lidí za pracovními příležitostmi, zejména do Prahy, a rostoucí očekávání týkající se kvality a standardu bydlení. Nabídka ale dlouhodobě zaostává – zejména kvůli nízkému počtu vydaných povolení. Do budoucna pak výstavbu pravděpodobně zpomalí i nedostatek stavebních kapacit, na což by bylo dobré se připravit systémově již dnes. Otázka, proč se u nás povoluje tak málo bytů, nemá jednoduchou odpověď. Vedle celé řady příčin vystupuje do popředí jedna zásadní – s novou výstavbou je třeba budovat i veřejnou infrastrukturu: dopravní řešení, technické sítě, školy, školky… A právě nízká úroveň investic do této infrastruktury často brzdí chuť měst novou bytovou výstavbu povolovat. Vedle nedostatečné nabídky ceny bytů navyšují i další faktory. Výrazně narostla daňová a poplatková zátěž – výnosy z bytové výstavby pro veřejné rozpočty vzrostly za posledních deset let několikanásobně. Svou roli hraje také stále složitější spleť ekologických a technických regulací. Obecně lze říci, že za často marginální přínos v oblasti komfortu nebo udržitelnosti dnes platíme velmi vysokou cenu.
Poznámka autora: tvrzení pana Pardubického o daních z nemovitosti nepotvrzují názory některých ekonomů, například Jakuba Komárka, který se k tématu vyjadřoval v nedávném čísle Reflexu. Celé velké téma bydlení si můžete přečíst zde.
